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FIRE(専業大家)シミュレーション

2023年04月10日
某不動産サイトでいくら現金があればFIRE(専業大家)になれるのかの
記事があったので面白かったのでシミュレーションしてみました
想定として新築7%表面利回りアパートで計算してみます

・0.75億アパート

専業シミュレーション7500


・1億アパート
専業シミュレーション1億

・1.2億アパート
専業シミュレーション12億


・1.5億アパート
専業シミュレーション15億


これの他に国民健康保険や住宅ローンや介護保険料、
突発的な出費など個人に対しての出費がありますが外させてもらってます
申告も自分で確定申告、青色にして税理士に頼むなど方法は個人で検討
最大のポイントは修繕積立を3%にしているところ5%だともう少し厳しい
ある程度の大家業を行う事にはなります。

あくまでざっくりとした予想なのでご了承を
当たり前になってしまいますが木造22年で償却にしているので
償却後は一気に手取りが減ります

1億だと平均400万手取り22年後350万位から250万
一気に償却270分が無くなり100万弱近く税金が上がります
1.2億だと平均500万手取り22年後450万位から350万
1.5億だと平均650万手取り22年後550万位から450万

ちなみに1.5億で年500万使用で後は貯蓄にすると
22年で2500万程になり、子供の進学などかなり余裕が見られます

老後FIREで厚生年金が少なくなるので独身なら1億なら余裕ですが
夫婦となると250万で暮らさないといけなくなります、ただ最悪土地値売却はあります
仮に土地値売却4000万で行い年300万円で生活とすると手続き費用含めて
12年程度で無くなってしまいます、75~80歳までは保有していたいです
築40年で200万弱と生活は厳しいです

1.2億の場合築40年でも250程になり老後は350~250で
まあ、インフレがひどくならなければ大丈夫そう
インフレになったら不動産価格も上がるからそこまで影響は薄いかも
売却も土地値4800万で300万暮らしで15年行けそう
75歳まで保有できれば良いかも
だだし!無駄使いは出来そうにありません

1.5億までいけば築40年でも300万残り老後は400-300の範囲
22年償却前までの子育て時も700-550が手残りになる為
比較的余裕で計画的に行えば旅行や教育費も何とかなりそう
土地売却でも6000万となり300万生活で18年暮らせるし
6000万で新たに購入で300万生活も可能、子供にも残せる

最後に0.75憶でも見てみます築40年で140万となるのですが
独身なら何とか貯めておけば過ごせるかもしれません
土地値3000万で生活費200万としても14年もつので
75歳以上行けばいけそうな気もします

----------まとめ----------

独身なら0.75億、少し贅沢するなら1億
既婚なら1.2億、少し贅沢するなら1.5億

くらいが目安との結論になりました。
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