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【3300】 アンビDX 2023期

2023年02月28日
※銘柄を勧めてる訳ではなく、個人的な銘柄勉強の為に記載してます。投資は自己責任です

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※空売り機関
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・株主/子会社

不動産デジタルサービス会社。賃貸DXプロパティマネジメント(住居用不動産の賃貸借/サブリース、第三者へ貸転、入居者募集代理)、賃貸D賃貸仲介(斡旋)、売買DXインベスト(開発・販売)事業を営む。デザイナーズマンションを中心とする不動産開発、販売、賃貸管理、賃貸仲介、リノベーション、二次流通の事業バリューチェーン構築を営む。主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業は家賃保証、敷金・礼金・保証金ゼロ「ALL ZERO PLAN」に特長。物件は東京23区を中心としたワンルームマンションタイプのデザイナーマンション、顧客層はDINKS・単身マーケツト中心。不動産テック会社としてAIを取り入れた自動接客システム、IoTサービス、RPAなど積極導入。2017年エボラブルアジア(現エアトリ)<6191>と資本業務提携、ヴェリタス・インベストメント(投資用マンション販売)を買収。2018年RPAテクノロジーズ社と業務提携。2019年リサイクルショップのトレジャー・ファクトリー<3093>、ネット型リユースのBuySell Technologies<7685>と業務提携。2020年弁護士ドットコム<6027>、マーケットエンタープライズ<3135>と業務提携。2021年AMBITIONから商号変更。
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・グラフ/会社資料

当第2四半期連結累計期間における当社グループを取り巻く環境は、新型コロナウイルス感染症の行動制限の緩
和や外国人観光客の受入れも再開され、国内の経済活動は緩やかに回復の兆しをみせてまいりました。一方で、ロ
シア・ウクライナ問題の長期化や金融政策等を背景とした世界的な資源価格の高騰、急激な為替の変動や物価の上
昇等により、将来的な見通しは不透明な状態が継続しております。
このような事業環境の中、当社グループはDX(デジタルトランスフォーメーション)によって自社の事業変革と
自社の属する不動産業界全体の変革を目指し、ビジョンとして「DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルと
リアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる」を掲げております。ビジョン達成に導く3大
方針を「DX推進による事業変革」「M&A推進など、非連続な業容拡大への取組み」「新たな不動産DXプロダクトの開
発・販売による業界変革」とし、2025年6月期には、売上高500億円、営業利益30億円の経営成績を実現する計画を
立てております。
2023年6月期を初年度とした3年間の中期経営計画(2023年6月期~2025年6月期)の基本方針は、「既存事業
の成長を軸に、新規事業へ積極的に挑戦する」を掲げており、「トップラインの非連続成長」「DXによる利益率の
向上」「新規事業領域への挑戦」「経営基盤の抜本的強化」の4つの事業戦略を実行してまいります。当第2四半
期連結累計期間においては、主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業は、昨年度に引き続きDXを優先的に推進す
る方針で、次世代管理システム『AMBITION Cloud』の構築により、一人当たり管理戸数の増加を進めております。
賃貸DX賃貸仲介事業は、リモート接客強化やDX施策により1店舗あたりの利益率の向上を図っております。売買DX
インベスト事業は、リスクを見据えた仕入れの強化を実行し、計画通りに推移しております。新たな成長ドライバ
ーである不動産DX事業は、社内DX強化に注力している他、既存のDXプロダクトの機能拡充などを実施いたしまし
た。また、積極的なM&Aやアライアンスの推進も検討しております。
その結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は17,206,917千円(前年同期比18.4%増、2,668,104千円増)、営
業利益は795,250千円(前年同期比46.7%増、253,309千円増)、経常利益は740,378千円(前年同期比46.1%増、
233,768千円増)、親会社株主に帰属する四半期純利益は423,739千円(前年同期比58.3%増、156,006千円増)とな
りました。
セグメントの業績は次の通りであります。
(賃貸DXプロパティマネジメント事業)
当事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増加及び高入
居率の維持を基本方針としております。前期から構築を行っている次世代管理システム『AMBITION Cloud』により、
業務の効率化を促進しております。
また、ライフタイムバリュー戦略として現在開発中の入居者アプリ『AMBITION Me』により、入居手続き時に専用
サービスから鍵の受け渡しまで、スマホだけで申込を行うことを実現しました。また、顧客の様々なライフステー
ジにおいて、満足度とエンゲージメントの向上、LTV(顧客生涯価値)の最大化を実現する、ロイヤリティプログラ
ムを構築しております。
当第2四半期連結累計期間におきましても、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については24,520戸(前年
同期比6.2%増の1,436戸増)、サブリース管理戸数については13,810戸(前年同期比7.2%増の927戸増)と順調
に増加いたしました。
当第2四半期連結会計期間末時点の入居率は97.2%(前年同期末は94.4%)と高水準をキープしております。
DX施策によって管理コストの抑制に取り組んでおり、売上高・利益率共に大幅に増加しております。

その結果、売上高は9,327,955千円(前年同期比15.1%増、1,225,290千円増)、セグメント利益(営業利益)は
628,338千円(前年同期比41.9%増、185,586千円増)となりました。
(賃貸DX賃貸仲介事業)
当事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェン
シー(『ルームピア』を運営)、及び同VALOR(『バロー』を運営)にて、都内7店舗、神奈川県8店舗、埼玉県1
店舗の計16店舗を展開しております。当事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における
高入居率の維持に貢献しております。
当第2四半期連結累計期間におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、引き続き入力業務の人
員抑制・反響数のアップに取り組んでおります。また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見・電
子契約など非対面サービスの強化などの集客施策を実行しております。当該施策及び繁忙期に向けた人員の増加に
より、売上高は増加いたしました。営業利益におきましては、人員及びDX施策のための投資及び、広告宣伝費の増
加等により減少しました。
その結果、売上高は327,099千円(前年同期比11.1%増、32,794千円増)、セグメント損失(営業損失)は56,816千
円(前年同期は15,633千円のセグメント利益)となりました。
(売買DXインベストメント事業)
当事業は、『好立地(都内プレミアムエリア)×好デザイン(お洒落なデザイナーズ)』を強みに、自社開発の
新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント(以下、ヴェリタ
ス)と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に
展開する当社インベスト部で行っております。当第2四半期連結累計期間におきましては、しっかりとリスクを見
据えた上での仕入れを強化しております。当第2四半期連結累計期間の業績は、おおむね計画通りに進捗し、ヴェ
リタス156戸(前年同期比34戸増)、当社インベスト部40戸
(前年同期比6戸減)となっております。
その結果、売上高は7,308,248千円(前年同期比29.5%増、1,666,616千円増)、セグメント利益(営業利益)は
1,093,195千円(前年同期比66.6%増、437,162千円増)となりました。
(インキュベーション事業)
当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援
などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。
当第2四半期連結会計期間末時点では、24社のベンチャー企業に投資を行っております。当第2四半期連結累計
期間におきましては、新たに5社への投資を実行いたしました。当第2四半期連結累計期間においては、売却を行
っていないため、売上及びセグメント利益は大幅に減少しております。
その結果、売上高は539千円(前年同期比99.8%減、293,563千円減)、セグメント損失(営業損失)は36,341千
円(前年同期は288,405千円のセグメント利益)なりました。
(その他事業)
不動産DX事業(システム開発の海外子会社を含む)、少額短期保険事業、ホテル事業を総じて、その他事業とし
ております。
不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム『AMBITION Cloud』を海外子会社のアンビションベトナムな
どで開発し、社内DXを優先して推進しております。『AMBITION Cloud』により、賃貸DXプロパティマネジメント事
業は大幅な業務効率化と生産性向上を実現します。契約進捗管理、修繕管理、募集管理等、不動産賃貸管理業務に
係る様々なシステムを開発しております。また、IT重説とブロックチェーン(分散型台帳)技術を活用した当社独
自の電子サイン「AMBITION Sign」との連携による電子契約パッケージを賃貸DX賃貸仲介事業に提供しております。
さらに、秘密性の高い不動産契約情報について、ブロックチェーン(分散型台帳)技術を活用することで、情報漏
えい改ざん防止、なりすましの防止などの堅牢性を高め、ご契約をセキュアな環境で行っていただくことが可能と
なっております。
当第2四半期連結累計期間においては、子会社Re-Tech RaaSのAI×RPAツール『ラクテック』の販売を継続すると
ともに、前期リリースした「ラクテック自動入力」の機能を拡充し、販売を強化しております。また、当社グルー
プ初のBtoCマッチングサービスであるお部屋探しアプリ「ルムコン」は、登録ユーザー数を増やしております。
少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得するとともに、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる
当社子会社開発システム「MONOLITH(モノリス)」によって、お客様と代理店との手続きの効率化を実現し、契約
件数が増加しております。
ホテル事業については、第1四半期連結会計期間においてすべての施設を解約し、事業から撤退いたしました。
その結果、売上高は243,075千円(前年同期比17.9%増、36,967千円増)、セグメント損失(営業損失)は66,676千
円(前年同期は132,915千円のセグメント損失)となりました。

2023-3300-資料1

2023-3300-資料2

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・感想

株価から16-17で700EPS24.6、18で1200EPS90.3、19で1100EPS108、20-21で700EPS87.5、22が550EPS121
現在681EPS123、2QEPS54.8*4=219、ただ季節性あり、目安は会社予想で1000-1500くらいか
ただ22年比では高くなるので不動産全体に資金が来た場合

・旧AMBITIONでいまはアンビDX

1Q:ヴェリタス51戸 (前年同期比11戸減)、当社インベスト部17戸
2Q:ヴェリタス156戸(前年同期比34戸増)、当社インベスト部40戸

なので不動産が売れただけっちゃ売れただけ
仕掛販売用不動産・販売用不動産ともに22年度末からそこまで変わらない
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