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【1911】 住友林業 2023期

2022年08月25日
※銘柄を勧めてる訳ではなく、個人的な銘柄勉強の為に記載してます。投資は自己責任です

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四半期傾向は1Q・3Q高め

※空売り機関無し

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・株主/子会社

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・グラフ/会社資料

2.業績予想の修正の理由

海外住宅・不動産事業において、米国の住宅事業および不動産開発事業の売上金額および利益額が前回公表時の想定を
超えて伸長したことを主因に、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が前回公表値を上回る見込
みです。

2023-1911-資料1

質問
米国戸建住宅の来期 23/12 期の売上高水準は、今期 22/12 期の 3Q,4Q の受注次第だと思われるが、
どの程度の水準になると考えているか。

回答
足元の受注に関しては、アフォーダビリティの低下によりスローダウンしているが、解約数につ
いては、あまり増えていない。今期の通期受注戸数は仮に上期までの受注ペースが続くとすると、
前期比で 2~3 割程度減少することになる。
受注残については、昨年および一昨年はプリセール契約(売建)の比率が特に高く、期初時点の
受注残が 22/12 期は 7,700 戸を超えていたが、23/12 期の期初は 5,000 戸前後の受注残でスター
トできればと捉えている。コロナ禍以前である 19/12 期まではプリセール契約(売建)とスペッ
ク契約(建売)比率がおよそ半々であり、今後については、在庫リスクを考慮し、会社ごと、市場
ごとに対応し、売建と建売のバランスを取りながら、来期の販売物件を確保し、販売に繋げてい
きたいと考えている。

質問
米国戸建住宅の経常利益率について、23/12 期以降の見通しについて教えてほしい。(22/12 期予
想 19.5%、22/12 期上期 21.0%)

回答
米国戸建住宅事業の経常利益率は、19/12 期以前は 12%程度で推移していたが、22/12 期は原価
のコストアップ以上にマーケットへの価格転嫁が進んだことで、当初想定していた 15.4%を大幅
に上回り 19.5%となる予想だが、非常に高い水準であり、今後も続いていくとは考えにくい。当
社としては中期経営計画上の 14~15%程度を維持できたらと考えている。現在、木材価格は先物
市場でピーク時から 3 分の 1 程度まで下がってきており、資材の納期遅れも順調に戻ってきてい
る。コストダウンも進めながら、足元の高い利益率水準をバッファにしたディスカウント等によ
る販売促進を図りつつ、全体の販売戸数をしっかり確保することで、収益水準を来期以降、極力
低下させないように進めて行きたいと考えている。

質問
22/12 期の米国住宅会社 5 社の経常利益予想が経常利益 1,325 億円の予想と、中期経営計画最終
年度の目標 1,075 億円を上回っている。一方で、足元の受注低下の状況において、23/12 期、24/12
期の業績は保守的に見たほうがいいのか、あるいはインラインと見ていいのか。マルチファミリ
ーを中心とした賃貸マンションの売却、戸建賃貸ビジネスの拡充等を踏まえると、海外住宅・不
動産事業全体としては中期経営計画の目標の上振れも狙えるのか。その辺について、見通しを教
えてほしい。

回答
2024 年の販売戸数は、米国 16,000 戸、豪州 4,000 戸、計 20,000 戸を目標としており、現時点で
は変えていない。また達成するために米国では契約済未取得区画を含めて 77,000 区画の土地の手
当が出来ている。利益率は、今期予想の 19.5%が横に推移していくとは考えていないが、差別化
した商品戦略、資材のコストダウン、レイバーコストの削減等を進め、最終的には中計の目標で
ある経常利益率 14%~15%を達成していく。また、戸建賃貸住宅の需要が高まる中、当社の住宅
子会社においても建売物件を戸建賃貸に回す動きもすでに出てきている。需要の変化に対応でき
るのは、当社がこれまで取り組んできた成果の一つであり、これらの取り組みを進めながら収益
を維持していきたいと考えている。

質問
配当に関して、来期、仮に減益になった場合でも、リーマンショックのようなよほどのことがな
い限り、安定配当で基本的には減配しないといった理解でいいのか。考え方を教えてほしい。

回答
配当については、今回の上方修正後の利益水準等を考慮し、年間の予想配当金額を一株当たり 80
円から 125 円に増額した。現時点で配当方針に変更はない。また、21/12 期に当期純利益が 800 億
円を超え、1つ上のステージに上がったと考えていたものの、その利益水準が長続きするかどう
か不透明であったため、期初計画時には年間配当を(昨年度と同額の)1 株当たり 80 円としてい
た。今回の業績の上方修正により、22/12 期通期の当期純利益は 1,000 億円を見込むこととなっ
たため、今回、年間配当額を 1 株あたり 125 円まで上げた。今後もこのレベルは維持していきた
いと考えている。

質問
米国の戸建住宅の受注に関して、エリア別の状況と今後の見通しについて教えてほしい。

回答
当社が事業展開している中でもアリゾナ州のフェニックスやコロラド州のデンバー、ユタ州のソ
ルトレイクシティなど、住宅価格が急上昇していた市場では、一定の解約や展示場来場者数の減
少など、受注面で一定のスローダウンが見られる。一方で、ワシントン州のシアトルは、価格は
上昇していたが、高価格帯の需要は堅調で、受注はあまり苦戦していない。事業展開エリアによ
って、戦略も異なり状況は違うが、全体的には、住宅価格が上昇していた WEST エリアで相対的に
減速感が出ており、反面、South Central、Mid-Atlantic といったエリアの減速感は比較的緩やか
となっている。
当社進出エリアは、人口流入や着工数などが多い地域であり、今後の回復という点では、例えば
30 年固定ローンの金利が 4%から 5%の間に落ち着いた時が一つのターニングポイントになって
くると考えている。そのような見通しにおいて、当社としては、各エリアのマーケット状況に応
じて、プリセール(売建)とスペック(建売)のバランスを取りながら、受注の獲得に向けて取り
組んで行く。

質問
国内の住宅・建築事業について、賃貸住宅における ZEH の取り組み状況と東京都が検討している
新築住宅太陽光発電義務化の影響について教えてほしい。

回答
住友林業の賃貸住宅であるフォレストメゾンについては、基本方針として、全棟 ZEH マンション
化していく方針としている。東京都の太陽光発電設置義務化案の影響については、当社の都内の
ZEH 戦略との間に大きな差はないと捉えており、義務化が実際に施行されても、対応していけると
考えている。

質問
米国の不動産開発に関して、好調に推移しているとのことだが、売却およびパイプラインの状況
についてマーケット環境とともに教えてほしい。

回答
米国の不動産開発に関して、Crescent 社および SFAMF 社合わせて今期は通期で 10 件の売却を予
定している。パイプラインは集合住宅で約 20 件、商業複合施設で約 20 件確保しており、順調に
推移している。マーケット環境としては、集合住宅の賃貸需要が特に高まっている。オフィス物
件は、集合住宅に比べると需要の見極めが難しいが、税制の優遇措置があるテキサスやサウスカ
ロライナにおいては企業の移転に伴うオフィス需要も引き続き出てくると見ており、米国におい
ても木造のオフィス案件などの検討を進めている。

質問
森林ファンドに関して、どの程度の規模や利回りで運用するのか、実際の引き合いはどのような
状況か教えてほしい。

回答
森林ファンドはオルタナティブ投資の一部としてアメリカ、オセアニア、南米などの森林がファ
ンド化されてきた歴史が 30 年以上あり、IRR は 6%程度となっている。近年は森林由来のカーボン
クレジットが非常に脚光を浴びており、クレジット算出における国際的な枠組み、国のルール等
が整備されつつある。既にボランタリーベースでは、温室効果ガス排出量が多いエネルギー産業
等の企業が、ファンドという形ではなく海外で森林資産を購入して、森林由来のカーボンクレジ
ットとして対外的に発表している動きが出てきている。当社は国内外で培ってきた森林の管理技
術、地上測定データに加え、人工衛星データの利用技術を活用した質の高い炭素クレジット創出
の事業化に向け取り組んでおり、既に約 30 数社の企業からファンドへの投資について問い合わせ
を頂いている。2024 年までに第 1 号ファンドを発足させたいと考えているが、相対ベースでのカ
ーボンクレジット取引は、それよりも早く実現できる可能性もあると見ている。
森林価値は従来の木材の販売による収益に、新たな森林由来のクレジットの価値が加わることで、
第 2 世代の森林ファンドが動き出しており、さらに自然資本としての生物多様性の保全、土砂災
害防止機能などについても、SBT for Nature、TNFD( Task force on Nature-related Financial
Disclosure)などの国際的枠組みで議論が始まっている。当社は更に年間の世界の温室効果ガス
排出量の 10 倍に相当する CO2 が固定されていると言われる熱帯泥炭地を適切に管理する森林経
営のノウハウを保有しており、それらの活用も視野にいれ、森林ファンドの組成に取り組んでい
きたい。

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・感想

株価を見ると2017-18年EPS168.5で1750、19年でEPS153.5で1500
13-14年はEPS127.2で1100ほど、現在2QのEPS:248、2倍でEPS496で2350
信用少な目、空売り無しとこのままの推移なら割安

しかし、アメリカ住宅系は続かないのではとの思惑はあると感じる

円安影響は前期2Q:107.75 → 2Q:123.08 (期中平均)で
為替影響102億プラス、1円で6.65億計算(2Q),1四半期なら3.3億位

内容を見ると成長は海外住宅・不動産系
ただ受注数は-26%と減ってる、金利上昇もあり逆風が吹いてきたか
受注残も-20%弱、1戸辺りの単価は50%弱とかなり上昇
それにともない米国戸建住宅の経常利益率が20%程と高水準
ただ、今後も続く見通しは無く目安は15%ほどとのこと。

不動産系はまだ順調に推移してるとの回答
も、住宅販売金額から見てもアメリカ売上の殆どが住宅系

住宅需要の鈍化、木材価格の下落、円安の追い風で今後は横横なら良いか。
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