別荘地/セカンドハウス 賃貸

このコロナ過でセカンドハウスを考えてる人も多く
地方の物件を保有する事も検討してみようと考えました、
そこで場所を指定する条件を考えて見ます。

・関東近辺
余り遠いと管理などで負担になるため

・出口戦略が取りやすい場所
負動産にならない為に田舎でも需要があるところ
失敗時を考えると一般層も購入を考える場所が望ましい

・都内からの交通の便が良いところ
管理する際に負担になるので東京駅2時間が目安

他に災害・観光・地価・人口・天候などありますが
一般的な別荘地を記載します。

富士五湖、軽井沢、那須高原、南房総、伊豆、箱根、浜名湖
伊豆、草津、逗子、蓼科、九十九里、日光etc

次に人口動向で比較的良さそうな場所をリストアップします
つくば市(みらいも)、守谷、牛久、吉岡、一宮町、開成町
昭和町、忍野村、鳴沢村、御代田町、南箕輪村、木更津市

上記2項目で該当しそうな場所として
富士五湖（忍野村、鳴沢村）、軽井沢（御代田町）、箱根（開成町）、九十九里（一宮町）

更に15年地価状況です(坪単位)

▲忍野村　2005/10万3801円　→　2020/8万2512円
△鳴沢村　2005/ 4万1983円　→　2020/4万1008円
▲富士吉田　2005/19万9586円　→　2020/14万1109円
○軽井沢　2005/22万8949円　→　2020/24万2002円
×御代田町　2005/10万3691円　→　2020/6万4557円
▲箱根　2005/21万7355円　→　2020/17万1019円
▲開成町　2005/41万5206円　→　2020/32万5123円
▲九十九里　2005/4万0950円　→　2020/3万1239円
○一宮町　2005/5万8677円　→　2020/7万6033円
△茅ヶ崎　2005/70万6088円　→　2020/67万0669円

最後に交通の便で都内からの近さです

山中湖　車：1時間28分　電車（東京）：3時間
河口湖　車：1時間28分　電車（東京）：2時間13分
軽井沢　車：2時間9分　電車（東京）：1時間5分
御代田　車：2時間13分　電車（東京）：1時間44分
箱根湯本　車：1時間12分　電車（東京）：1時間7分
九十九里　車：1時間4分　電車（東京）：2時間(東金からバス)
上総一ノ宮　車：1時間17分　電車（東京）：1時間13分(駅から徒歩33分)

※注意　中央道と東名高速は渋滞ランキングで上位に来ている為
　　　　　　時間帯や時期によっては遅くなる事が他より多い。

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人により好みはありますが、海側・山側で大きく分かれるので分けて見ます。

●海側

・一宮町（人口-8.6%）　8月気温：29/23
人口2015：11767、2021：12494　+727 (+6.1%)


意外と人口減がゆっくりなのが一宮町になっているが、それでも人口は減
土地価格が安かったり、車で結構近かったりするが、電車では最寄駅から30分は歩くため微妙
サーフィンなど海が好きな人には良いかも、何と言っても地価が上昇している！

・茅ヶ崎（人口-5.1%）/逗子（人口-21.2%）
人口2015：239348、2023/8：245,418　+6070 (+2.5%)

茅ヶ崎や逗子などの三浦半島が有名ですが、地価が67万0669円（坪）と高い為外してます
尚且つ、人口も減る予定なので対象外

他、木更津（人口+0.8%）
人口2015：134141、2023/7：136,371　+2230 (+1.6%)
は非常に注目してますが別荘地と言うか通常の住居で
海岸はあるが東京湾となり少し汚いかも。。
ショッピングモールもあって住みやすそうで、アクアラインも近い
少し調べたが土地200-400位で仕入れて80㎡を1300万（70㎡なら1200万強）で建てて
合計1600万を10万前後で貸せば7.5%で回せそう。
ただ、今回は最悪住む人がいなかったら会社で利用との考えがある為、
となると通常の賃貸になるので外します。

大洗なども遠い為、外し。
で、結論から言うと海側は唯一地価が上昇しており
九十九里に近い一宮がコスト的に良いのかも
海側の災害と言うと塩害と津波なのでその点は注意。

●山側

現時点で山側は富士五胡・軽井沢・箱根とあるが箱根付近も良さそうだが地価の面から外し
富士五湖と軽井沢周辺と見て見ます。
※静岡長泉町辺りも地価が上昇しており良い、が地価が高い（39万1515円）

・富士山周辺








・浅間山周辺





・忍野村（人口-5%）　8月気温：27/17、2月気温：6/-7
人口2015：9231、2022：9,855　+624 (+6.7%)

・鳴沢村（人口-14.4%）　8月気温：27/17、2月気温：6/-7
人口2015：2921、2021/4：3124 +203 (+6.9%)

・富士河口湖町（人口-16.6%）　8月気温：27/18、2月気温：6/-6
人口2015/12：26,502、2023/8：26,856　+354 (+1.3%)

・山中湖村（人口-25.9%）　8月気温：24/19、2月気温：4/-2
人口2015：5208、2023/8：5,763　+555 (+10.6%)

・軽井沢（人口-14.3%）　8月気温：27/17、2月気温：3/-9　
人口2015：18994、2022：19,684　+690　(+3.6%)

・御代田町（人口-0.6%）　8月気温：28/18、2月気温：5/-8
人口2015：15,526、2023/8：16,513　+987　(+6.3%)

・木更津市（人口+0.8%）　8月気温：30/25、2月気温：10/3
人口2015：133,049、2023/7：136,371　+3322 (+2.5%)

気象庁データ
・河口湖　8月湿度81%　2月湿度63%　8月降水量176.8、2月降水量55.4

・軽井沢　8月湿度87%　2月湿度74%　8月降水量141.6、2月降水量36.8

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やっぱり個人のセカンドハウスで考えると富士五湖＆軽井沢のどちらかになるのかな～
財政についても、軽井沢・山中湖・忍野村が強いので公共サービスも良いかも
木更津は賃貸物件としては凄く良いけど、個人で使うとなると微妙。
ただ、今後は需要増えそう。

他に日光・那須も検討していて那須は激安だが遠く将来不安、日光は将来不安だが安くて一様考慮はしてます
何と言うか、那須などで管理費取られてって負動産になる可能性も十分あるので外してます

・軽井沢

軽井沢は購入費が高い！兎に角高くて、財政の大部分を賄ってる固定資産税も高そうです
恐らく費用面からも御代田町に流れている可能性もあります。

ただ御代田町は浅間山大噴火時に影響大で、建物自体は地震保険でカバーできるが
火砕サージ・火砕流に飲み込まれたら非常に危険なので外します。

軽井沢の一番の強みがブランド化、ブランド化って非常に作るのって難しい、
こだわり的な面もある為、費用は多少は気にしない人も多く地価が下がらない、凄い
軽井沢ルールがあって別荘地は1000平米以上、容積20%もそうだが道路から5m、隣から3m空け
既存樹木も基本は配慮するといったのが必要で新築時は注意
軽井沢に談合があって坪８０万より下がらないとの噂もあるので高額になりそう

個人的には仮に軽井沢としても第一種住宅で別荘地外を検討して公共上水・下水が
あるところが水道管理費などもかからずに済みそう、それでもある程度広さは考慮しないといけないが。

・富士五湖

有力候補は富士五湖周辺で鳴沢は噴火時の溶岩流危険の為外して
富士河口湖町・忍野村・山中湖村が東京都・神奈川・埼玉からも近く利便性は良い

リニアが甲府に出来たら電車→レンタカーも行けるかも
また、利便性以外に何といっても世界遺産の富士山がある為、自然と人は集まりそう

購入費的には富士河口湖＞忍野村＞山中湖村のイメージ

2015からの人口増数は忍野村＞山中湖村＞富士河口湖

ファナック村は当然だが山中湖村の方が人口は増えている

財政的にも余り懸念は無いが、少し地価の下げが気になる
山中湖村辺りはそれなりに安くて良いが少し観光地から離れる、
忍野村辺りが場所的に良さそうだけどファナックが仮に移動したら廃れる可能性もありそう