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100年後不動産賃貸事業

2023年04月26日
近年不動産価格も上昇して建築費用も上昇
当社も影響を受けております。
本来なら仕入れ価格が上がれば売出価格も上がるのが基本で
賃貸業となると売出価格は家賃になるのですが
給与所得が上がっていないため家賃への反応は鈍いです
場所的な面もありそうだがかなり厳しめ

ふと振り返ってみると
今まではそこまで資産性のある場所に保有しておりませんでした
本来不動産投資は余り売買する物ではなく良い物件を
長く保有するというのが自分の考えであり
極端に言うと人口減少でも影響があまり無い場所を
選んだ方が良いとも考えております。

そこで思い切って100年後でも価値がある不動産はどこか?
と言う目線でも考えて見ます

・東京の人口

2100年人口

上記は東京都が発表した2015年くらいの資料になります
全国の人口は2100年頃には5000万人と
2015年の1億2709万比で39%しかいません

東京都を抜かしてみます
2015年1億1357万 → 4200万 = 37%
ここまで来たら誤差で変わらないです

ざっくり2/3が空き家になると言う事ですね
お店も1/3で複合施設・商業施設しか残らないのでは?
と言うレベルで駅前テナント系も結構厳しそうです

続いて東京都
東京都:2015年1352万 → 800万 = 59%
23区内:2015年 927万 → 600万 = 64%
23区外:2015年 425万 → 200万 = 47%

区外だと人口半分なかなか厳しい
区内で2/3ならまだ可能性はありそう

特別区長会の2100年資料がありました

2100東京

・全体
東京都:2020年1334万 → 712万 = 53%
区部 :2020年 916万 → 461万 = 50%
市部 :2020年 410万 → 247万 = 60%
町村部:2020年 79万 → 42万 = 53%

・生産年齢
東京都:2020年864万 → 331万 = 38%
区部 :2020年 603万 → 213万 = 35%
市部 :2020年 256万 → 116万 = 45%
町村部:2020年 43万 → 19万 = 44%

ん?ちょっと違和感がある
人口も生産人口も割合で区部より市町村の方が高いってどうゆうこと?
区部から流出でも起こるか分からないが資料としては参考にならないかも

次に23区で資産規模的に都心3区、都心5区は外します
環状7号線周りの区を目安、江東区は資料が見つからず


世田谷太田

杉並区中野区

荒川区葛飾区

江戸川区豊島区

板橋区練馬区

墨田文京区

北区足立区

※100年あたりになるとザックリ予想になります

・全体
世田谷区:2020年87万 → 60万 = 69% 2020実人口:94 +8%
大田区  :2020年73万 → 47万 = 64% 2020実人口:74 +1.3%
杉並区  :2020年57万 → 40万 = 70% 2020実人口:58.5 +2.6%
中野区 :2020年33.5万 → 26万 = 77% 2020実人口:34 +1.5%
荒川区  :2020年21万 → 12.5万 = 59% 2020実人口:22 +4.7%
葛飾区 :2020年46.5万 → 32万 = 69% 2020実人口:45.5 -2.1%
江戸川区 :2020年69万 → 48万 = 69% 2020実人口:69.5 +0.7%
豊島区 :2020年29万 → 22万 = 75% 2020実人口:30 +3.4%
板橋区 :2020年55万 → 35万 = 63% 2020実人口:58 +5.4%
練馬区 :2020年72万 → 59万 = 82% 2020実人口:74 +2.7%
墨田区 :2020年27.5万 → 20万 = 72% 2020実人口:27 +1.8%
文京区 :2020年21万 → 17万 = 81% 2020実人口:23.5 +11.9%
北区  :2020年32.5万 → 11.5万 = 35% 2020実人口:35.5 +9.2%
足立区  :2020年69万 → 53万 = 77% 2020実人口:68 -14%

北区だけ流石に35%じゃ地方と同じなので保守過ぎと感じる

次に2015~2020年の人口増加率

文京区 :+9.3%
墨田区 :+6.2%
中野区 :+5.1%
杉並区  :+4.8%
世田谷区:+4.5%
大田区  :+4.3%
練馬区 :+4.3%
北区  :+4.1%
板橋区 :+4%
足立区 :+3.7%
豊島区 :+3.6%
荒川区  :+2.5%
江戸川区 :+2.4%
葛飾区 :+2.3%

次に2022年前年比で見てみます

文京区 :+0.2%
墨田区 :+0.2%
中野区 :-0.2%
杉並区  :-0.4%
世田谷区:-0.3%
大田区  :-0.6%
練馬区 :-0.1%
北区  :-0.3%
板橋区 :-0.3%
足立区 :-0.2%
豊島区 :-0.7%
荒川区  :-0.2%
江戸川区 :-0.7%
葛飾区 :-0.2%

国土交通省の人口増加マップ

国土人口増

最後に空室率

空室率2023

-------------感想--------------

コロナ影響もあるけどどこも厳しなぁ
3年連続の人口減だった江戸川区は最下位かも
2年連続の人口減が葛飾区で2番目か

けなすつもりはないけど足立区じゃないんだ
と言うか2009-2011年都内の人口減の中、足立区は3年とも人口も増やしていて
結構強い、足立区はつくばエキスプレス恩恵や舎人公園辺りも住みやすそうで
意外と良いのかも、場所によるけど

江戸川・葛飾はどうしても水没&水害&地盤リスクを考えると
100年先はどうなっているか分からないからなぁ
そもそも水没したら話にならないしな・・移動時に荒川の壁もあるし
でも、小岩辺りも良さそうとは感じるだけどね

中野区はリーマン後に3年減を喰らったからちょっと気になる
コスト比で強そうなのが練馬区、次点で板橋と北西方面
南の大田区・世田谷区は横浜北側&川崎が強く
特に川崎なんて連続20年以上人口増と最高クラス
更に内側になる2区も強いが気持ち値段が高いイメージ
川崎の方がコスト的には良いのかも
値段気にしないならこの中では文京
最後に交通が良さそうなのが杉並区
環状八号線・環状七号線・中央道と都心通らず行けて便利で
外環道がつながると都心通らず最高になりそう。

23区外だと20年以上連続人口増の川崎市・さいたま市・戸田市
武蔵野市も15年位は連続増、市川に住んでいたので千葉は好きな方だが
千葉は浦安でも減があったし長期で見ると厳しい
液状化のイメージもあって長期で保有するイメージが無い。
2100年となると今の川崎市・さいたま市・武蔵野市辺りが環七環八号線周辺になるのかも

1点気になるのが個人的に新宿辺りのテナントは今後厳しくなり
東京駅に集中するんじゃないかと考えております。
23区でも新宿区・豊島区・中野区は気持ち注意しています
そして最大の懸念がコロナをきっかけにドーナツ化現象が発生することで
その懸念もあると環七辺りの比較的広い部屋が良さそう
移民政策を取ったら逆に内側がより強くなるとの推測

現在の賃貸空室率も目安程度で、
墨田区江東区中野区が強くて、次に杉並区北区江戸川区が強め
文京区板橋区練馬区は普通位、大田区豊島区足立区が弱め
荒川区が弱く、目黒は何でこんなに空室があるの?
コスパが悪いのかな、世田谷区は不明だが
住宅全体を見てもトップなので最強かも。

賃貸となるとかなり異なっている
コスト部分も大きく関わっていてインフレが継続すると
高額賃貸は難しいかも、千代田区・中央区を見ると分かるが
こんな空室率だとやってらんないよ。
今は郊外が強いが将来を考えるとどうなるか・・

まとめとして荒川外は厳しく、人の流れも根ずく層と
単身層など区によって若干違うイメージがあるが
環七辺りの比較的広い部屋で後は価格次第との結論です。
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