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木材高騰への対策

2021年04月23日
木材価格が上昇して今後も下がらなければ新築事業は一度お休みになる可能性もあります

何とか対策を考えて見ます。

※材料高騰の流れ
材木値上げ

国産の材木なので高騰したらそのまま材木屋の利益?になるかは分からないですが
上げると言ったらどうしようもない。

そのパターンで直接エンドが支払う通常の流れを考えると、
家賃に反映すると月4000円増(4000*12カ月*20年=96万)
ただ、問題は入居者が集まらない可能性が有る事。

2020年に建てた物と2021年で建てた物で4000円も違ったらそこで競争力が劣るので
現実的には1000円~2000円増位か。。(どのみち決めるのは入居者)

可能性が大きいのは自分の会社が100万損で支払う事、
そうなると利回りが落ちるので、どこかでカバーするとなると
カバーできるのが土地の仕入れで100万安くするか、利子を下げてもらうか
木材高騰は金融機関から見たら直接は関係無いのでそこまでお願いするのは厳しいかも、
それでも説明して1割でもカバー出来ればと考えている。(金利0.1%減目安市場次第だが厳しめ)

残りの9割の内で本音は工務店さんが少し負担してくれれば助かるのだが・・
それでも下げられるなら他の工務店やパワービルダー系に連絡したりもして
2割位減らすように努力はするしかないかも。

弊社も利回りを許容まで下げなければいけないが、
地盤改良や突発的な費用が出ない様に注意・地域を外したりもしないと。

結局は仕入れが厳しくなるとの結論になるのだが、
と、なると買えなくなってしまう・・・お休みか中古に行くか、発電系か、トランクかって別の戦略になりそう。
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不動産賃貸状況2021/04/24

2021年04月23日
1週間しかたってないですが、失敗とも言える事があったのでご報告します

工務店さんと見積り依頼している時に、準防火地域と言うのを忘れていて
その見積もりが24.4坪*3万=73.2万+準防火壁24.4*1=24万=97.2万追加になりました~~

保険料は火災10年地震5年で6万円は安くなりそうですが、、

いや、そこそこ住宅密集地なのでざっくりは分かってたのですが
ここまで費用がかかるとは思いませんでした。。
準防火地域は土地指値を70万位は低く刺さないとダメそうです
(準防火地域は保有の中でも資産性が高いので一概には言えないですが)

更に更に!!
木材先物

木材価格が高騰してて、建築費が上がる可能性があるそうです・・
工期の遅れは了承出来るが、何とか価格を抑える方向では話してますが
こればかりはどうにもなりません。。

もう一つの不安は地盤改良が発生しないかも心配になります、
こればっかりは解体して見ないと分からないが・・

・会社関連
→決算報告がまだです、そろそろ出来上がりそうです。

・既存戸建て
→満室、変わらず。

・土地③
→工務店から見積り来ました

・土地④
→決済が終わり3週間後を目安に謄本が送られると思います

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・物件一覧の管理データ作成
・物件サイトのデータ集め(定期)
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2021/04/23 ファンダ系喰らう

2021年04月23日
本日-520000円

いや~、下げました・・
特にファンダ系が喰らってます
今月からレバレッジ率上げたのですが厳しそうです。

後付ですが3月上がった分反動は来やすかったのかも反省
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