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戸建築年数差による比較

2020年12月20日
戸建築年数による戦略でどれが良いのか分析してみます。

築年数差分①

まず前提として場所は自分が行っているエリアを元に土地値などを当てており、
ざっくり言うと国道16号近辺に近いです。
土地値が微妙にある為、上記全ての年数で利回りが高いのですがあくまで目安です

また、土地価格は基本同じなのですが同じだと償却費が少なくなってしまう為、
築年数に応じて償却費が高くなる様に調整しております。
極端な話、土地値10万残り償却費なども可能ですが、税務署に調べられたら
否認される可能性が非常に高く延滞税、悪質なら重加算税など支払う事もあります、
本来なら固定資産税評価を元に価格出しするのが基本と考えてます。
(※地方の土地なら0円に近い値段にも出来ると思われ、そうなると古くても償却費が取れる)

回収までの年数が築0年=約16年、築20年=約12年、築30年=約9.5年、築40年=約8年となり
築50年前後を目安に建て替えにしています。

・築40年
築40年20%だと約7-8年で回収、残り2年で解体費分と考えると
10年後に建物費用だけになり新築10%になります。
また、初期の購入費用が360万と現金でも買える値段なので
レバレッジのリスクは使わない方が良いかも、しかしその後の利用については
売るなり、建てるなり、再度修繕するなり難しくなります。

・築30年
築30年15%だと約9-10年で回収で、残り10年で450万
解体費入れて360万、初期購入費は560万になり現金でも可
レバレッジのリスクも低いですが、金額が低い為手数料割合が高くなります
回収後も10年あり余裕をもって今後の計画が出来ますが、物件自体一番レアかも

・築20年
築20年11%で約12-13年で回収、残り17年で413万+450万=863万
1度は外壁・防水工事など大規模修繕は入る可能性が高い、
購入が872万と現金はきついので融資を利用か、、
市場変わらずざっくり30年で投資額200%+土地のイメージ。

・築0年
築0年7.5%で約16-17年で回収、その後直ぐに外壁・防水など大規模修繕
修繕入れると実質20年弱か上手くやれば残り修繕なしも。
残り30年で719万+593万+453万=1765万、購入費1600万で融資前提か。
レバレッジリスクは一番高い、金利・手数料率は有利。

・0年経過後

①築40年時点で実利回り約12.6%
②築30年時点で実利回り約10.6%
③築20年時点で実利回り約8.25%
④築00年時点で実利回り約6.16%

・5年経過後

⑤築45年時点で45.3万×5年=226万 360-226=134で実利回り約33.8%
⑥築35年時点で59.3万×5年=296万 560-296=264で実利回り約22.4%
⑦築25年時点で71.9万×5年=359万 873-359=514で実利回り約14.0%
⑧築05年時点で98.5万×5年=492万 1600-492=1108で実利回り約11.2%

・10年経過後

⑨築0年(建直し)で手残り98.5万/1200万=0.082で実利回り約8.2%
⑩築40年時点で59.3万×10年=592万 560-592=-32で回収済+32万
⑪築30年時点で71.9万×10年=718万 873-718=155で実利回り約38.2%
⑫築10年時点で98.5万×10年=984万 1600-984=616で実利回り約13.8%(手取85.2で計算)

比較
①と⑩は10年かけて+592万
②と⑪は10年かけて+405万(②価格560-⑪残債155)
③と⑫は10年かけて+築10年,+256万
④と⑨は10年かけて+400万(新築利回り2.04%)

問題は前提が現金と言う事だが、①と④では価格差が
1240万あるので本来融資なども考慮しないといけない。

やはり、築30年 15%が良いけど物件が無いですよね、、
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