バリュー/グロース分け 中長期メモ
2019年10月29日
今回も中長期用のメモです
グロースとバリューの定義を個人的に分けるためのです。
6000万円（時価総額）払えばA,B,C,Dに慣れる（会社を購入の意味）
としたらどれを選ぶかって事です。
（その他の細かい設定は無しで考えます、単位を万→億にしても良い）
A：資産1000万 年収：200万 （前年100万,前々年50万）
B：資産5000万 年収：300万 （前年270万、前々年245万）
C：資産5000万 年収：400万 （前年400万、前々年400万）
D：資産1億 年収：100万 （前年100万、前々年100万）
A：成長グロース
基本的な考えが利益がどの位今後も伸び続けるか、
利益の伸び率・期間と時価総額を比較して購入する方法
（上記だと年収が倍々に増えている、PBR6、PER30）
B：資産グロース
基本的な考えが収益・資産ともにバランス形だが
グロース定義にしてる利益が伸びてるがポイント
資産に対しても極端な割高ではない。
（上記だと年収が約10%程づつ増えている、PBR1.2、PER20）
C：成長バリュー
基本的な考えが収益・資産のバランス形でBとの違いは
成長は頭打ちして利益は伸びないが殆ど減りもしない
資産に対する割安さは薄いが、今後利益を積み重ねる事で
資産額については成長し将来資産的に割安になる。
（上記だと資産が400万づつ増えている、PBR1.2、PER15）
D：資産バリュー
基本的な考えが資産に対してどれだけ割安か
資産の定義は色々あるが兎に角割安重視。
(上記だと購入時点で4000万増える、PBR0.6、PER60)
ちなみに10年後となると
A：資産20億5600万 年収10億2400万
B：資産9781万 年収707万
C：資産9000万 年収400万
D：資産1億1000万 年収100万
10年後は圧倒的にAがずば抜ける、ただ10年間常に利益倍々に出来た場合だが・・
ぶっちゃけBCDについては殆ど変わらないか？
まあ人それぞれ定義はあると思いますが個人的にはこれで行こうと思います。
(基本は複合型になるとは思います)
グロースとバリューの定義を個人的に分けるためのです。
6000万円（時価総額）払えばA,B,C,Dに慣れる（会社を購入の意味）
としたらどれを選ぶかって事です。
（その他の細かい設定は無しで考えます、単位を万→億にしても良い）
A：資産1000万 年収：200万 （前年100万,前々年50万）
B：資産5000万 年収：300万 （前年270万、前々年245万）
C：資産5000万 年収：400万 （前年400万、前々年400万）
D：資産1億 年収：100万 （前年100万、前々年100万）
A：成長グロース
基本的な考えが利益がどの位今後も伸び続けるか、
利益の伸び率・期間と時価総額を比較して購入する方法
（上記だと年収が倍々に増えている、PBR6、PER30）
B：資産グロース
基本的な考えが収益・資産ともにバランス形だが
グロース定義にしてる利益が伸びてるがポイント
資産に対しても極端な割高ではない。
（上記だと年収が約10%程づつ増えている、PBR1.2、PER20）
C：成長バリュー
基本的な考えが収益・資産のバランス形でBとの違いは
成長は頭打ちして利益は伸びないが殆ど減りもしない
資産に対する割安さは薄いが、今後利益を積み重ねる事で
資産額については成長し将来資産的に割安になる。
（上記だと資産が400万づつ増えている、PBR1.2、PER15）
D：資産バリュー
基本的な考えが資産に対してどれだけ割安か
資産の定義は色々あるが兎に角割安重視。
(上記だと購入時点で4000万増える、PBR0.6、PER60)
ちなみに10年後となると
A：資産20億5600万 年収10億2400万
B：資産9781万 年収707万
C：資産9000万 年収400万
D：資産1億1000万 年収100万
10年後は圧倒的にAがずば抜ける、ただ10年間常に利益倍々に出来た場合だが・・
ぶっちゃけBCDについては殆ど変わらないか？
まあ人それぞれ定義はあると思いますが個人的にはこれで行こうと思います。
(基本は複合型になるとは思います)
ブロック塀破損
2019年10月27日
今日入居者から連絡があり、ブロック塀が壊れてるとの連絡を受けました
見に行くとそれは自分が行ったDIY手抜きブロックでした
2段目に横筋ブロックを置いてるのですが、横筋の筋にモルタル＆鉄筋入れてませんでした
後でやろうと思って、さぼってました。。。
んで、子供が乗ったのか分からないですがブロックが外れてました、
まず、事故にならなくて良かったです。
次に隣の分譲建売用のブロック塀が破損してました！
外れてる部分横なのでこちらが外れた際に破損したと感じました。
この時点でこちらが修理しないとと考えてました、、（こちら側で破損・こちらとの隙間は1cmも無い）
そして、コンビニに売ってる手土産を買って謝罪しにいきました、
（行く時点で賃貸業に対する思いが萎えてました）
で、隣にお話すると何と！お隣さんが自分でやったとのこと
何となく車でぶつかったのかなと思いましたが取り合えず
こちらで修復が無くなったので助かりました・・
もしかしたらこちらのブロック塀が外れてるのもお隣の可能性は高いかも
ただ、手抜きしたのも事実だしこちらは外れただけだし、
特に挨拶も兼ねて手土産は渡して終了となっております
ブロック塀は壊すかきちんと直すかしないと駄目ですね
余談でムカデが出たとの事・・・
虫関係は色々大家さんの話をネットで聞くとかなりデメリットになりそう
見に行くとそれは自分が行ったDIY手抜きブロックでした
2段目に横筋ブロックを置いてるのですが、横筋の筋にモルタル＆鉄筋入れてませんでした
後でやろうと思って、さぼってました。。。
んで、子供が乗ったのか分からないですがブロックが外れてました、
まず、事故にならなくて良かったです。
次に隣の分譲建売用のブロック塀が破損してました！
外れてる部分横なのでこちらが外れた際に破損したと感じました。
この時点でこちらが修理しないとと考えてました、、（こちら側で破損・こちらとの隙間は1cmも無い）
そして、コンビニに売ってる手土産を買って謝罪しにいきました、
（行く時点で賃貸業に対する思いが萎えてました）
で、隣にお話すると何と！お隣さんが自分でやったとのこと
何となく車でぶつかったのかなと思いましたが取り合えず
こちらで修復が無くなったので助かりました・・
もしかしたらこちらのブロック塀が外れてるのもお隣の可能性は高いかも
ただ、手抜きしたのも事実だしこちらは外れただけだし、
特に挨拶も兼ねて手土産は渡して終了となっております
ブロック塀は壊すかきちんと直すかしないと駄目ですね
余談でムカデが出たとの事・・・
虫関係は色々大家さんの話をネットで聞くとかなりデメリットになりそう
不動産事業状況2019/10/26 取引
2019年10月26日
先週今週は殆ど作業してません
広告料振り込み・司法書士へ上物抵当費振り込み
で、終了してしまった。
家族信託の方で弥生会計を使うようになりましたので
今後法人の会計もfreeeから弥生に移行する可能性があります。
家族信託関係での税理士打ち合わせなどで時間さいてました。
-------新規2戸案件---------
・不動産仲介とやり取り（広告料振り込み）
・信金さん上物抵当設定（来週）
------------------------------
・物件サイトのデータ集め(定期)
広告料振り込み・司法書士へ上物抵当費振り込み
で、終了してしまった。
家族信託の方で弥生会計を使うようになりましたので
今後法人の会計もfreeeから弥生に移行する可能性があります。
家族信託関係での税理士打ち合わせなどで時間さいてました。
-------新規2戸案件---------
------------------------------
・物件サイトのデータ集め(定期)
【改善メモ】不動産賃貸事業
2019年10月15日
不動産賃貸業（新築）の改善（反省）した方が良い項目を記載していきます。
・水道工事の越境不可
分筆後に越境しての水道工事を考えてましたが、越境は水道局の許可が基本おりない
（越境了解の書面提出での対応は不明）
・境界杭破損
境界杭が20cm程上に出ていて、恐らくトラックがUターンした時に踏まれ折られた、必ず埋めるか目印つける
・新築募集時期
内見出来る2ヶ月前に募集かけたのですが早かったかも、募集サイトの目新しさが減り・内見も出来ずとの問い合わせが多い
・植樹
植樹して失敗、雑草や管理の負担・賃貸物件はスペースが少ないので駐輪場などにする案もあり。
・プロパンガス契約
改善するか状況によるが無償貸与契約外す前提なら都市ガスの方が良いとの考え
・バルコニーは広めの部屋
4.5畳の子供用部屋にベランダを付けてしまった、干す時通らないといけない
・収納つけ忘れ
4.5畳で1部屋付け忘れた・・、サービスルームに・・
・タイルではなくコンクリ依頼
タイル費25038円（2戸 耐久15年）、コンクリ依頼78840円(7300円㎡ 耐久30年）、作業時間12時間位
・Bluetooth照明不要
使ってみたがファミリー系では要らないと感じた・・3日で飽きる
・7,8,9月の外構工事外す
こちらの作業で暑い為だが、入居面を見ると10月入居に向けて良い面もあり
※見積もり依頼してから約10ヶ月、契約から約6～7ヶ月
・玄関広めにする
玄関広めだと物が置ける、シューズクロークの案もリビング広い人が好きな人もいるので良し悪し
・駐車場幅3m
両サイド壁やフェンスだと2m近くの車の乗り降りが厳しい、2.7mで狭くファミリー系マイナス
・砂利は建材屋で購入
砂利を使う場合安い為、運ぶのも楽か。
・車が載る可能性があればコンクリ
タイル・砂利だと割れたり石がずれたりする為、砂利運ぶのも難点
・軽いポスト転倒、宅配BOX付き有無
スタンド型ポストでアンカーしてなく転倒、アンカー必須かポストだけで壁に貼り付けるか
・台風被害は10万円
忘れない為に記載、契約書見れば良いんだが・・
・ハザードマップ、避難場所マップ
入居時に各設備説明書のファイルを置いているのだがそのファイルに印刷して入れる、台風対策
・建物周りは防草シート
夏場に草むしりが大変で尚且つ入居者もアパートと同じで
管理者がやる物だと思っている方も多いので、極力雑草は生やさない
・入居決定後に電力会社に電話
今まで仲介業者がやって暮れていたのか、今回たまたま入居者が電気利用する際の
確認の電話が出れなかった、忘れてたらこちらに請求が来ていた。
切り替わっている旨を話しても解約の連絡が無い場合はこちら負担になるとのこと
・水道工事の越境不可
分筆後に越境しての水道工事を考えてましたが、越境は水道局の許可が基本おりない
（越境了解の書面提出での対応は不明）
・境界杭破損
境界杭が20cm程上に出ていて、恐らくトラックがUターンした時に踏まれ折られた、必ず埋めるか目印つける
・新築募集時期
内見出来る2ヶ月前に募集かけたのですが早かったかも、募集サイトの目新しさが減り・内見も出来ずとの問い合わせが多い
・植樹
植樹して失敗、雑草や管理の負担・賃貸物件はスペースが少ないので駐輪場などにする案もあり。
・プロパンガス契約
改善するか状況によるが無償貸与契約外す前提なら都市ガスの方が良いとの考え
・バルコニーは広めの部屋
4.5畳の子供用部屋にベランダを付けてしまった、干す時通らないといけない
・収納つけ忘れ
4.5畳で1部屋付け忘れた・・、サービスルームに・・
・タイルではなくコンクリ依頼
タイル費25038円（2戸 耐久15年）、コンクリ依頼78840円(7300円㎡ 耐久30年）、作業時間12時間位
・Bluetooth照明不要
使ってみたがファミリー系では要らないと感じた・・3日で飽きる
・7,8,9月の外構工事外す
こちらの作業で暑い為だが、入居面を見ると10月入居に向けて良い面もあり
※見積もり依頼してから約10ヶ月、契約から約6～7ヶ月
・玄関広めにする
玄関広めだと物が置ける、シューズクロークの案もリビング広い人が好きな人もいるので良し悪し
・駐車場幅3m
両サイド壁やフェンスだと2m近くの車の乗り降りが厳しい、2.7mで狭くファミリー系マイナス
・砂利は建材屋で購入
砂利を使う場合安い為、運ぶのも楽か。
・車が載る可能性があればコンクリ
タイル・砂利だと割れたり石がずれたりする為、砂利運ぶのも難点
・軽いポスト転倒、宅配BOX付き有無
スタンド型ポストでアンカーしてなく転倒、アンカー必須かポストだけで壁に貼り付けるか
・台風被害は10万円
忘れない為に記載、契約書見れば良いんだが・・
・ハザードマップ、避難場所マップ
入居時に各設備説明書のファイルを置いているのだがそのファイルに印刷して入れる、台風対策
・建物周りは防草シート
夏場に草むしりが大変で尚且つ入居者もアパートと同じで
管理者がやる物だと思っている方も多いので、極力雑草は生やさない
・入居決定後に電力会社に電話
今まで仲介業者がやって暮れていたのか、今回たまたま入居者が電気利用する際の
確認の電話が出れなかった、忘れてたらこちらに請求が来ていた。
切り替わっている旨を話しても解約の連絡が無い場合はこちら負担になるとのこと
不動産事業状況2019/10/14 取引
2019年10月14日
今週は保険書類提出したのですが10万円以下の為
自己での支払いになってしまいました。（まあ13000円位ですが）
他にメインは会計ソフトへの帳簿付け、、案の定司法書士部分で
通帳と金額に差異が出て少し手こずりました・・
他台風19号への対策としてポストを倒しに行って
口にビニール貼ったりしましたが、特に影響はありませんでした。
-------新規2戸案件---------
・不動産仲介とやり取り（広告料振り込み）
・保険屋やり取り
・信金さん上物抵当設定（来週）
------------------------------
・物件サイトのデータ集め(定期)
自己での支払いになってしまいました。（まあ13000円位ですが）
他にメインは会計ソフトへの帳簿付け、、案の定司法書士部分で
通帳と金額に差異が出て少し手こずりました・・
他台風19号への対策としてポストを倒しに行って
口にビニール貼ったりしましたが、特に影響はありませんでした。
-------新規2戸案件---------
・不動産仲介とやり取り（広告料振り込み）
・信金さん上物抵当設定（来週）
------------------------------
・物件サイトのデータ集め(定期)
不動産事業状況2019/10/06 取引
2019年10月06日
今週は2段目のブロック塀乗せて、一部車が乗る部分を
コンクリにして終了。
玄関タイル交換13000円程、保険で下りるがどうしようかな。。
ようやく落ち着きました、、、
ただ2戸とも入居したので今後要望での作業があるかも
-------新規2戸案件---------
・不動産仲介とやり取り
・ブロック塀設置
・コンクリ敷き
・保険屋やり取り
・信金さん上物抵当設定
------------------------------
・物件サイトのデータ集め(定期)
コンクリにして終了。
玄関タイル交換13000円程、保険で下りるがどうしようかな。。
ようやく落ち着きました、、、
ただ2戸とも入居したので今後要望での作業があるかも
-------新規2戸案件---------
・不動産仲介とやり取り
・保険屋やり取り
・信金さん上物抵当設定
------------------------------
・物件サイトのデータ集め(定期)
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