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2019/09/19 取引

2019年09月19日
本日-13000円

今日もマイナスか、、
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2019/09/18 取引

2019年09月18日
本日-201000円

今日マイナスなのか、、
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2019/09/17 取引

2019年09月17日
本日-364000円(裁量-11200)

うーん、、
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家族信託の実施⑦

2019年09月17日
⑥懸念点・不明点

最後に気になる点を記載します。
家族信託が相続税対策になると言う人もいますが、契約自体は対策にはならないです
相続税対策を受託者が行えるようになるだけなのですが、管理資産内での対策は出来ますが
現時点で金融機関からの借入はほぼ不可能に近いです。
金融機関の実績が無い部分もありますが、制度上の問題もあるからと考えてます。
逆に考えると暴走を制御する機能にはなります

制度上の問題がありそうと言うのは、信託内の受託者名義での債務で払えなくなった場合は
無限責任で受託者の債務になり、資産を持っている受益者の債務ではないからです。
要は管理しているだけの受託者個人に貸すイメージになっています。(受益者を連帯保証人にすれば可能性も)

更に問題と思えるのが受益者が破産した場合です、受益者には受益権の資産がありますが
受益権を差し押さえられても、信託契約が継続される点です。
債務者による、不動産の競売・公売は不可になる可能性があります。(賃料収入は別)
また、身内や自己法人に安値で売ったり、安値で貸出したり出来きそうです
※今後判例が出て決まると分かり易いですが

簡単な流れを書くと
受益者が限界まで債務する→家族信託締結→金融機関に連絡せず登記変更(連絡したら物上担保求められる)
→安値で身内・自己法人に貸出、借地権設定もしくは売却→受益者破産
(他に売却金を自社に出資や貸出、信託報酬の設定など)
故意と認められれば裁判所で無効になる可能性は高いですが、成り立つ可能性もありそうです。
まあ、家族信託する人ならここまでリスク取る人もいないと思いますが・・・

イメージで言うと旧法借地借家法を強くした感じでしょうか。
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家族信託の実施⑥

2019年09月16日
⑤契約・契約後

金融機関との調整、契約書作成したら公正証書役場で契約し契約完了。

賃貸物件なら振込先の変更してもらう為に連絡したり、
公正証書の写し渡したりして対応。

次に税務対応、確定申告自分で何年か実施してますが書式が違うのと
今後の税理士探しの為も含めて(後委託口座のお金なので・・・)依頼する予定です
自益信託なので届け出は不要、1月31日までに信託計算書及び信託計算書合計表を税務署に提出
確定申告時に通常の不動産所得に関する書類(収支内訳表など)と
信託から生じる不動産所得に係る明細書を添付。

また、今後の対応としまして委託資産で田舎の不要な不動産で
売却を進める依頼があるので実施してみる予定です。

次回は家族信託の気になる点を記載します。
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家族信託の実施⑤

2019年09月16日
家族信託を実施した流れの続きになります。

④金融機関との対応

家族信託をするとなるとお金の管理は別になり、税金の申告も別・損益通算も出来ません。
となると口座を開設しないといけないのですが、殆どの銀行は事例が無い為開設を断ってきます。
メガバンクでさえ断ってきます、仮に実施していたとしても時間が凄くかかったり、費用がかかる場合もあります。
じゃあどこがやっているかと言うと信託銀行系です。
まあ、当たり前ですよねメガバンクからしたら系列の信託銀行があるからそっちでやってよってなります。。
ただ、信金さんも信託会社経由だったら開けたりと少しづつ対応はして行きそうです。

まあ、口座開設は大した事ないんですが問題は負債です。(負債の支払も管理する予定だった)
前提として債務者が変わらなければ法律上は勝手に担保権設定不動産の委託登記が出来ます
(金消で承諾をとる契約にはなってるが)
が、問題になるので必ず連絡は入れた方が良いです、そこで債務者を受託者か受益者のままか
金融機関が選択するのですが今回は受益者のままでした。(不満があれば信託から外す考えも)
今回はアパートローンになるのですが、ここでねじれが発生しました
負債支払いは受益者で、所得は受託者管理口座で受益者口座に資金を移すには受託者の合意が必要
受託者が暴走したら支払い不能になる可能性もありますね。

兎に角、信託銀行系以外の金融機関(メガバンクも)の方も良く知らない人が多そうです
逆にこちらが勉強すればこちらのペースで進められそうです。
他にも金融機関とのやり取りで問題になりそうな部分があるので後ほど記載します。
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家族信託の実施④

2019年09月15日
家族信託を実施した流れの続きになります。

③契約の内容を考える

目的は受益者が将来に渡り生活の支援(福祉も)を受け、資産の承継の実現。

基本的な事は依頼していれば司法書士さんが作成してくれ、不動産の権限部分に関しては
「賃貸借・使用賃借・売買・建物取壊し・滅失・新築・改築・増築・大修繕・合筆・分筆・境界確定
所有権保存登記・移転登記・表題登記・信託登記・抵当権変更登記・賃借権登記・本件信託目的を達成に必要な事項担保権設定・担保権の抹消登記・損害保険変更」
と基本所有者と同じ権限があります。

受益者に関する内容としては信託財産から生活費・介護費・医療費・公租公課の支払が可、
受益者への金銭交付は受託者との合意時、管理状況の報告有無の権利など
他の内容は第二受託者設定、遺言書としての効力追加、受託者の合意なしに受益権の譲渡・質入れ・担保設定不可
が、基本的な事になるそうです。

今更ながら記載してみると受託者の権限が強いと感じます、資産の承継も基本は目的になっている為
実質は好きな事が出来てしまいます、しかも契約破棄は受託者の合意が必要です。
また、受益者が亡くなっても受託者が亡くならない限り信託は続きます
後ほど記載しますが結構問題がありそうです。(まあ、契約で何とでも出来るのですが)
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家族信託の実施③

2019年09月15日
さて、実際家族信託を実施した流れを記載します。

①家族信託を行っている専門家を探す

まず登記作業があるので弁護士か司法書士で探します
個人的な感覚ですが新しい制度なので若い人の方が
実践している様な感じはありました。
弁護士は以前相談した方も含め何件か問い合わせしましたが
全く扱っていませんでした、むしろ任意後見を勧めて来ます。。。
HPなどで家族信託の推奨を謳っていてセミナーもしている人でも
電話で聞くとやった事がありません、って人もいました、、
その中でも去年20件程、家族信託手続きを実施した方がおり
家族信託専門で行っていてレスポンスも早くて質問等から知識もありそうでした。
依頼してみて感覚的には県内でトップレベルかなと感じました。
(有名信託会社より実績が多かった)

②委託する資産の選定

重要です、まず殆どの資産を委託してしまうと相続人とトラブルになったりする可能性が高いです
遺言の効力も付けていると遺留分でもめると思います。
全部資産管理を任せたい場合、他の相続人にも委託して遺留分の侵害が無いように配慮するべきと考えられます
そして、管理不要な物まで入れてしまうと手続き料が跳ね上がります。
また、税務上の手続きで損益通算が出来ません!そこも踏まえて選定する必要があります。
資産の内容は不動産が主でしたが現金も多少入れて現金の追加委託も可能の契約にして
委託資産を抑え費用を減らす方向で、司法書士さんも了承してくれました。
それと委託する不動産は公図等で確認した方が良いです、固定資産税が来ている場所のみだと
位置指定道路などの持ち分が移転されず再建築時に再度委託手続きになる可能性もあるかも。

※委託する資産で農地(青地)は不可でした、農業委員会が許可してくれないそうです
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不動産事業状況2019/09/15

2019年09月15日
今週台風での被害がありました、、、
ポストが倒れて壊れ、玄関ポーチも1枚欠けました・・
タイル用接着剤で取り付けて、隙間はモルタルで埋める予定です

まだ入金してないのですが、玄関用キー及び書類全て
受け取りました、来週頭に登記が終わるのでその後振り込み

作業はタイルを敷いて1戸は終了、後もう少し
ファン照明は木ねじが野縁じゃ無いとこが一部あったので
下地センサー及び下地どこ太買って取り付け直しました



-------新規2戸案件---------

・工務店と建設やり取り(銀行から振り込みは登記完了後)
・防草シート張り→一部1㎡くらい残
・砂利敷き
・タイル敷き100枚ちょい→残30枚
・建物表題登記→申請済
・火災保険選定(施設賠償責任保険検討)→来週保険屋と契約・ポスト購入、設置→宅配ポスト2台購入 →購入済、設置未
・ネームプレート作成?
・ワックス塗り

------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化(VBA作成)→作成済
・物件サイトのデータ集め(定期)
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2019/09/13 取引

2019年09月13日
本日+276000円

システム+892000と裁量の先物売り決済で-616000円・・・
先物負けまくり

※1つ裁量ストラテジー追加します、検証ソフトでは出来ないタイプなので、、

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2019/09/12 取引

2019年09月12日
本日+156000円

今週初プラス
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2019/09/11 取引

2019年09月11日
本日-22000円

うーむ、指数が強い
皆様と同じだけど、今の状況で
買いで取れるシステムが欲しい。
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2019/09/09 取引

2019年09月09日
本日-249000円

時間軸長めシステムを半分停止しまた、、
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入居者との家賃交渉

2019年09月07日
本日内見があったのですが、来ました家賃交渉。。。
2000円減で結果を先に言うと受けて契約に進みます。

1000円減or礼金0.5ヶ月減は信頼できる仲介業者へ
裁量を与えていたのですが、更に1000円減です。

貰う予定ではなかった更新料は
代わりに法人契約の為、更新料は半分づつ貰う事に
月1000円だと50ヶ月ちょい分になるから良いかとの判断。ん?一番得は仲介業者か!まあ、お世話になってるから良いけど。

他に該当最寄り駅エリアに新築戸建3件募集、
ファミリー向けテラス、アパートが建った(建つ予定)で
新築戸建の売れ残りも出て来て激戦区になって来たので
早めに決めたかった。

あとは今は募集してないが、3月にこちらが
負けそうな築浅戸建物件があった事も。

取り敢えず、無事に進めば次の案件に行きます。
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不動産事業状況2019/09/07

2019年09月07日
まず、直やり取り入居者の手続きは仲介業者依頼→
法人契約→小企業→保証会社審査通過!
これで契約まで進んでくれれば、
もう1戸は今日内見連絡有り

今週工務店作業は基礎の化粧部分、2F部屋のフローリング剥がれは貼り付けて修正してます
(交換じゃなかった)
ポーチ・駐車場も終わりで片付けのみです。

こちらでやったのは照明取り付け完了、スピーカーbluetooth照明は取付け辞めた!
電気つけると接続しなくてもジーと小さな音がする、
使いづらく、ファミリー向けではない。。。ファン照明は個人的に良かった
ポスト設置も曇りガラス部分が外れる・・・(一度も使ってないのに)
タイル敷き現在40枚まで・・・辛い・・・

-------新規2戸案件---------

・工務店と建設やり取り(銀行から振り込みは登記完了後)
・不動産屋への募集依頼→依頼済
・防草シート張り→一部1㎡くらい残
・砂利敷き
・タイル敷き100枚ちょい→40枚
・建物表題登記→申請済
・火災保険選定(施設賠償責任保険検討)→来週保険屋と契約
・照明購入・取り付け
→角度調整できる照明にする予定、 bluetooth用のも買ってみる予定・境界ブロック塀設置→自分で作成予定
・ポスト購入、設置→宅配ポスト2台購入 設置未
・ネームプレート作成?
・ワックス塗り

------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化(VBA作成)→作成済
・物件サイトのデータ集め(定期)
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2019/09/06 取引

2019年09月06日
本日+446000円

今日はプラス
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2019/09/05 取引

2019年09月05日
本日-319000円

うーむ、、残念
裁量で先物ミニ7枚売り入れました
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2019/09/04 取引

2019年09月04日
本日-123000円

微マイナス、、
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2019/09/03 取引

2019年09月03日
本日+88000円

微プラス
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2019/09/02 取引

2019年09月02日
本日-183000円

う~む・・
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家族信託の実施②

2019年09月02日
初めに家族信託の概要を記載致します。

家族信託は2007年に84年ぶりに信託法が改正されて
信頼できる家族に財産を託す行為を造語で「家族信託」と呼んでいます。

高齢者・認知症の増加に伴い作られたと聞いています、
認知症になったりすると銀行口座が凍結されるので
医療費・生活費などが支払えなくなる可能性があります
家族信託も含めて基本的な対応として3つありますので簡潔に比較してみます。

・法定後見制度(成年後見制度)
→認知症後に有効(裁判所申し立て後)、医者の診断書が基本必要で裁判所が後見人選定します
 主に現在は弁護士がなる事が多く、支払い費用・資産の利用でトラブルになる事も、
 事前に対策していなかった人が主に利用する制度。

・任意後見制度(成年後見制度)
→認知症後に有効(裁判所申し立て後)、医者の診断書が基本必要で事前に本人が後見人選定します
 公正証書必要、即効型もあるが基本本人の意思を尊重。場合によって法定後見にされる事も
 また、任意後見監督人ともめるとスムーズに進めなくなる
 最大のデメリットが本人が行った契約は有効になる(悪徳商法など)

・家族信託
→契約締結後、委託者(受益者)の判断能力有無関係なく実施。
 公正証書は必ずしも必要ではないが、金融機関とやり取り・土地の登記で士業に依頼なら実施する必要になる場合が多い
 監督人はいないので殆ど委託者の自由、委託者(受益者)が報告求められたら報告する程度。※監督人設定は出来る
 また、契約の内容は比較的自由に決められる。
 デメリットは何と言っても受託者の暴走!後で記載しますがかなり強い権利だと思われます。
 また、他相続人とトラブルになったり金融機関とトラブルになったりする可能性はあります。
 費用は正直高いです、資産1億で1%位はかかり+登記費用&雑費になります。
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家族信託の実施①

2019年09月01日
家族信託を記事にするかかなり迷いましたが記載致します。

と、言うのも多くの人には余り関係なく特定の人だけの情報になってしまうのと
少しプライベート部分がかかると考えていた為です。。

ただ、家族信託事態まだ新しく実施している人は少なくて
セミナーや司法書士の先生方が基本的な情報は発信しているのですが、
家族信託を実施して情報を発信している人が検索してもいなかった為と
このブログの趣旨からも記載する事にしました。

今現在は契約も住んで次の段階を考えている最中ですが
現状での状況報告や知りうる情報を記載して行きます。
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