2019年4月トレード結果
2019年04月27日
2019年4月分の結果報告です。
+1671000円
勝敗（日）：14勝、5敗 勝率 73.68%
平均損益（日）：プラス209928、マイナス-253600
予想以上に勝率良かった、（ロット下げてるときに！）
ボラティリティは半分近くまで下がってしまったな・・
+1671000円
勝敗（日）：14勝、5敗 勝率 73.68%
平均損益（日）：プラス209928、マイナス-253600
予想以上に勝率良かった、（ロット下げてるときに！）
ボラティリティは半分近くまで下がってしまったな・・
植樹の失敗
2019年04月27日
植樹を植えて失敗したとして反省用として記載します。
・植樹当初
植えた時は葉っぱも生い茂ってましたがいまは数えるくらいになってしまいました、、
現在は隣の砂利部分も含めてタイルを敷いております。
仮に今も緑で覆われていたとしても、失敗だと思ってます。
理由としましては、①周りの土から雑草が生えてくる、②入居者が使えるスペースが狭くなる
③猫がおしっこしにくる、④今後の剪定などの管理など
特に②・③が主な原因。
もともとは目隠し用としていたのですが、基本レースカーテン状態なのでそこまでいらなかったか？
賃貸用物件って結構土地割合きつきつで建ててる事がおおいので少しのスペースでも使える用に
タイル・コンクリにした方が良いとの結果でした。
（場合によってはコニファー系でウッドチップ入れるなどの案はあった）
・植樹当初
植えた時は葉っぱも生い茂ってましたがいまは数えるくらいになってしまいました、、
現在は隣の砂利部分も含めてタイルを敷いております。
仮に今も緑で覆われていたとしても、失敗だと思ってます。
理由としましては、①周りの土から雑草が生えてくる、②入居者が使えるスペースが狭くなる
③猫がおしっこしにくる、④今後の剪定などの管理など
特に②・③が主な原因。
もともとは目隠し用としていたのですが、基本レースカーテン状態なのでそこまでいらなかったか？
賃貸用物件って結構土地割合きつきつで建ててる事がおおいので少しのスペースでも使える用に
タイル・コンクリにした方が良いとの結果でした。
（場合によってはコニファー系でウッドチップ入れるなどの案はあった）
不動産事業状況2019/04/27
2019年04月27日
今週も1戸だけ進んでおり、もう1戸はGW明けに上棟かも
5月の金利が変わる前に融資実行になり、
1戸だけ上棟終わっているので本来上棟後に1000万支払いを
半分の500万だけ工務店に入金しております。
他に既存の入居者が入る物件で以前植樹したのですが枯れて周りの土から雑草は生えてるしで、
撤去しました・・・、完全に失敗です。
新土地は記載しましたが、決済が終了して所有権移転登記待ち
-------新規2戸案件---------
・工務店と建設やり取り（地盤調査の結果もらってない？）
・不動産屋への募集・管理依頼
・防草シート張り
・砂利敷き
・タイル敷き
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定（前回と一緒予定）
・草むしり（定期）
・照明購入・取り付け
→角度調整できる照明にする予定、 bluetooth用のも買ってみる予定
・境界塀設置（どうするか不明）
・ポスト購入、設置→宅配ポスト付きのにします。
・ネームプレート作成？
・ワックス塗り
・エアコン取り付け（ガス屋との調整済）
------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）3/15調査済
・物件サイトのデータ集め(定期)
5月の金利が変わる前に融資実行になり、
1戸だけ上棟終わっているので本来上棟後に1000万支払いを
半分の500万だけ工務店に入金しております。
他に既存の入居者が入る物件で以前植樹したのですが枯れて周りの土から雑草は生えてるしで、
撤去しました・・・、完全に失敗です。
新土地は記載しましたが、決済が終了して所有権移転登記待ち
-------新規2戸案件---------
・工務店と建設やり取り（地盤調査の結果もらってない？）
・不動産屋への募集・管理依頼
・防草シート張り
・砂利敷き
・タイル敷き
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定（前回と一緒予定）
・草むしり（定期）
・照明購入・取り付け
→角度調整できる照明にする予定、 bluetooth用のも買ってみる予定
・境界塀設置（どうするか不明）
・ポスト購入、設置→宅配ポスト付きのにします。
・ネームプレート作成？
・ワックス塗り
・エアコン取り付け（ガス屋との調整済）
------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）3/15調査済
・物件サイトのデータ集め(定期)
初の土地購入②
2019年04月25日
本日初めて不動産購入の決済を行いました。
最初売主の印鑑証明書が無いって30分くらい騒いで
結局紙の下にあったんですが、そんなのもあり
念の為、所有権登記完了するまで話の録音を残しておこうかと思ってたのが
録音するの忘れてました。。
登記終わるのが、GW挟むので5月後半に入るかもしれません。
まあ、登記終わったから直ぐに建てる予定ではないんですが・・・
最初売主の印鑑証明書が無いって30分くらい騒いで
結局紙の下にあったんですが、そんなのもあり
念の為、所有権登記完了するまで話の録音を残しておこうかと思ってたのが
録音するの忘れてました。。
登記終わるのが、GW挟むので5月後半に入るかもしれません。
まあ、登記終わったから直ぐに建てる予定ではないんですが・・・
初めてのUSバンク＆US証券⑥
2019年04月25日
現在の状況はFirstradeに入金されて、その後買付余力に反映されたのを
確認してから、本格的に分割入金しております。
信用も使える様にしており、Cashの2倍までは購入できそうな雰囲気です。
確認してから、本格的に分割入金しております。
信用も使える様にしており、Cashの2倍までは購入できそうな雰囲気です。
不動産事業状況2019/04/20
2019年04月20日
今週先週で1戸だけ上棟行いました。
残りは連休後？かも、法人税の支払いは終わって終了。
信金さんとお話ししてついに金利が出ました！！！
今回も前回同条件0.76%でした！
土地が根抵当なのでなるべく合わせてもらった形になります
また、必要書類用意して来週融資契約になります
新土地はまだ滅失登記待ち、契約書に建設時は開発課に確認と記載されてましたが
案の定1000㎡?以内なので特にこちらで制限はないとの事なので、
建築指導課から教えて頂いた分になりそうです。
-------新規2戸案件---------
・信金さんへの融資やり取り
→必要書類取得
・工務店と建設やり取り
・不動産屋への募集・管理依頼
・防草シート張り
・砂利敷き
・タイル敷き
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定
・草むしり（定期）
・照明購入・取り付け
・境界塀設置
・ポスト購入、設置
・ネームプレート作成？
・ワックス塗り
・エアコン取り付け（ガス屋との調整済）
------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）3/15調査済
・物件サイトのデータ集め(定期)
残りは連休後？かも、法人税の支払いは終わって終了。
信金さんとお話ししてついに金利が出ました！！！
今回も前回同条件0.76%でした！
土地が根抵当なのでなるべく合わせてもらった形になります
また、必要書類用意して来週融資契約になります
新土地はまだ滅失登記待ち、契約書に建設時は開発課に確認と記載されてましたが
案の定1000㎡?以内なので特にこちらで制限はないとの事なので、
建築指導課から教えて頂いた分になりそうです。
-------新規2戸案件---------
・信金さんへの融資やり取り
→必要書類取得
・工務店と建設やり取り
・不動産屋への募集・管理依頼
・防草シート張り
・砂利敷き
・タイル敷き
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定
・草むしり（定期）
・照明購入・取り付け
・境界塀設置
・ポスト購入、設置
・ネームプレート作成？
・ワックス塗り
・エアコン取り付け（ガス屋との調整済）
------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）3/15調査済
・物件サイトのデータ集め(定期)
初めてのUSバンク＆US証券⑤
2019年04月12日
遂にFirstradeでユニオンバンクとのACH設定が終わりました！！
無料？でFirstradeから数十円程度ユニオンバンクに振り込まれてて
その金額を入力すれば完了となりました。
これで設定上は全て終わったと思います、
色々参考ブログなどはあるがどれも少し古く内容が微妙に違ってますね。
あとは送金出金確認して本格的に入金します。
無料？でFirstradeから数十円程度ユニオンバンクに振り込まれてて
その金額を入力すれば完了となりました。
これで設定上は全て終わったと思います、
色々参考ブログなどはあるがどれも少し古く内容が微妙に違ってますね。
あとは送金出金確認して本格的に入金します。
不動産事業状況2019/04/07
2019年04月07日
今週メインは決算書作成、提出は来週以降
信金さんとお話しして必要書類の紙を頂いたので来週以降取りに行く予定
金利に関してはまだ出てない、今月実行だとしても遅いな・・・
新規2戸は水道関係の工事を行っておりました。
土地契約は契約書が送られて来て確認したが契印が2つ押されてなかったりして問い合わせ
建築時に開発課で確認と記載があったので、市役所の開発課にも後で確認しに行こうと思います
-------新規2戸案件---------
・信金さんへの融資やり取り
→必要書類取得
・工務店と建設やり取り
・不動産屋への募集・管理依頼
・防草シート張り
・砂利敷き
・タイル敷き
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定
・草むしり（定期）
・照明購入・取り付け
・境界塀設置
・ポスト購入、設置
・ネームプレート作成？
・ワックス塗り
・エアコン取り付け（ガス屋との調整済）
------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）3/15調査済
・物件サイトのデータ集め(定期)
信金さんとお話しして必要書類の紙を頂いたので来週以降取りに行く予定
金利に関してはまだ出てない、今月実行だとしても遅いな・・・
新規2戸は水道関係の工事を行っておりました。
土地契約は契約書が送られて来て確認したが契印が2つ押されてなかったりして問い合わせ
建築時に開発課で確認と記載があったので、市役所の開発課にも後で確認しに行こうと思います
-------新規2戸案件---------
・信金さんへの融資やり取り
→必要書類取得
・工務店と建設やり取り
・不動産屋への募集・管理依頼
・防草シート張り
・砂利敷き
・タイル敷き
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定
・草むしり（定期）
・照明購入・取り付け
・境界塀設置
・ポスト購入、設置
・ネームプレート作成？
・ワックス塗り
・エアコン取り付け（ガス屋との調整済）
------------------------------
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）3/15調査済
・物件サイトのデータ集め(定期)
初めてのUSバンク＆US証券④
2019年04月04日
ようやく、ユニオンバンクまで入金されました。
Transferで本人確認で時間がかかった（住所が違うのとメールが来てた）が
取り敢えず、初めて海外送金致しました！
次は数十万送金して着いたら、ユニオンバンクからFirstradeに送金してみます。
Transferで本人確認で時間がかかった（住所が違うのとメールが来てた）が
取り敢えず、初めて海外送金致しました！
次は数十万送金して着いたら、ユニオンバンクからFirstradeに送金してみます。
物件購入調査メモ
2019年04月01日
物件購入を進めていくに伴ってする事をメモしておきます。
⓪ネット：地盤サポートマップ・ハザードマップ（洪水/地震/液状化など）・路線価・都市計画マップ
①物件周り確認 (周辺建物や土嚢があるかなど)
※隣建物の越境確認
②周辺賃貸空室率確認
③現地状況確認（主に道路幅・境界杭・越境・4面の距離）
※位置指定で一筆か分筆か
④メジャーでの簡易測定
⑤駅までの正確な時間
⑥該当物件登記簿閲覧（取得）
⑦補助金の確認（建直しなど）
⑧不動産屋へのゴミ捨て場の確認
（場合により市役所確認）
------------買付提出------------------
⑧公図・地積測量図・建物図面・各階平面図・隣接登記簿閲覧（取得）・建物登記（更地でも）・都市計画図
⑨建築指導課で建築計画概要書（隣接建築確認書確認）・道路種別台帳の閲覧（写真撮れる？）、浸水履歴の確認
⑩上下水道課で水道台帳閲覧(どこまで市が管理か確認)
⑪私設管の売主確認依頼（委任がないと見れない）
⑫文化財課で埋蔵文化財包蔵地の確認
⑬防災課・河川課で宅地造成防災区域や土砂災害警戒区域確認
※基本不要
開発指導課/都市計画課/資産税課で開発必要時
都市計画予定/地番図の確認時
⑭法人なら登記簿謄本（個人なら住民票？）
----------------契約-----------------
⑮所有権移転の司法書士指定及び見積もり確認
⑯印鑑証明書取得
⓪ネット：地盤サポートマップ・ハザードマップ（洪水/地震/液状化など）・路線価・都市計画マップ
①物件周り確認 (周辺建物や土嚢があるかなど)
※隣建物の越境確認
②周辺賃貸空室率確認
③現地状況確認（主に道路幅・境界杭・越境・4面の距離）
※位置指定で一筆か分筆か
④メジャーでの簡易測定
⑤駅までの正確な時間
⑥該当物件登記簿閲覧（取得）
⑦補助金の確認（建直しなど）
⑧不動産屋へのゴミ捨て場の確認
（場合により市役所確認）
------------買付提出------------------
⑧公図・地積測量図・建物図面・各階平面図・隣接登記簿閲覧（取得）・建物登記（更地でも）・都市計画図
⑨建築指導課で建築計画概要書（隣接建築確認書確認）・道路種別台帳の閲覧（写真撮れる？）、浸水履歴の確認
⑩上下水道課で水道台帳閲覧(どこまで市が管理か確認)
⑪私設管の売主確認依頼（委任がないと見れない）
⑫文化財課で埋蔵文化財包蔵地の確認
⑬防災課・河川課で宅地造成防災区域や土砂災害警戒区域確認
※基本不要
開発指導課/都市計画課/資産税課で開発必要時
都市計画予定/地番図の確認時
⑭法人なら登記簿謄本（個人なら住民票？）
----------------契約-----------------
⑮所有権移転の司法書士指定及び見積もり確認
⑯印鑑証明書取得
初の土地購入①
2019年04月01日
契約手付金30万の支払いと契約書へ署名捺印してきました。
内容としまして
・売出価格 460万円
・買付証明書 350万円 （測量有り）
・契約売買値 320万円 （測量無・免責）
・状況 測量無し/瑕疵担保責任免責/更地/塀のみ有
・地積（公募） 89㎡
・建ぺい率 50%
・容積率 100%
・用途地域 第一種低層住居専用地域
・地目 雑種地
・最寄駅から 9分
・接道 私道（位置指定道路） 3/12持分
・間口 2m (旗地)
・私道接道の公道路線価 98000/㎡
・固定資産税評価額 4,556,889円
・上下水道 上水道50-20-13mm(公道-私道-敷地) 下水道有り
・電気/都市ガス 東京電力 都市ガス無
概要地図
---------------------------以上------------------------------------------------
ハッキリ言うと契約しましたが不安タップリです。。。
まず、建築出来るかが不安で自分でも建築指導課に行って確認してきまして、
測って位置指定道路に2m接続してれば大丈夫ですよとは言われました、
また、現在建築中戸建でお願いしている工務店さんにも聞いたが大丈夫との事。
次に間口が2mしかない事、小型車じゃないと現状は駐車出来ません
地図の③との間にこちら保有っぽい塀があるのですが、
取り壊して作り直し、私道から1.5m空けてお互いの車通過の覚書があれば・・・
※周辺には貸し駐車場は有ります
最後に南側にある擁壁（1.95mRC,ブロック半々）上の3F建て！（2F以上は4m程離れてる）
擁壁は隣地持ち物でこちらは下になるので擁壁費用はかかりませんが
兎に角、暗い！2Fリビング・天窓で検討。
掲載情報は通常の民間サイトでは載っておらず、レインズ系のサイト（不動産ジ○パ○）で見つけました
また、募集不動産も現地から1時間以上離れていて不動産HPにも載せていなくて暫く（募集4ヵ月位？）経っており
約24%引きの指値入れてダメならダメでいいやって思っていたのですが、意外とすんなり通りました。
※現地閲覧も遠いから住所教えるから勝手に見てってな感じです。
また、売主＆不動産屋が年配で現地からも遠いので-30万でこちら測量もちなど
2つの選択型でお話しさせてもらい、まとめてもらえました。
話が通った後に調べて分かったのですが1年前に相続された物件だった為、通ったみたいです。
※正直買付360～340で迷ったんですが先に登記簿取って相続物件と分かってたら340（若しくは330）交渉有りで出してたかも
念の為、隣地は全て登記簿謄本取得する予定。
→全て取得しました、全部個人保有で周りは殆ど年配っぽい。。。
内容としまして
・売出価格 460万円
・買付証明書 350万円 （測量有り）
・契約売買値 320万円 （測量無・免責）
・状況 測量無し/瑕疵担保責任免責/更地/塀のみ有
・地積（公募） 89㎡
・建ぺい率 50%
・容積率 100%
・用途地域 第一種低層住居専用地域
・地目 雑種地
・最寄駅から 9分
・接道 私道（位置指定道路） 3/12持分
・間口 2m (旗地)
・私道接道の公道路線価 98000/㎡
・固定資産税評価額 4,556,889円
・上下水道 上水道50-20-13mm(公道-私道-敷地) 下水道有り
・電気/都市ガス 東京電力 都市ガス無
概要地図
---------------------------以上------------------------------------------------
ハッキリ言うと契約しましたが不安タップリです。。。
まず、建築出来るかが不安で自分でも建築指導課に行って確認してきまして、
測って位置指定道路に2m接続してれば大丈夫ですよとは言われました、
また、現在建築中戸建でお願いしている工務店さんにも聞いたが大丈夫との事。
次に間口が2mしかない事、小型車じゃないと現状は駐車出来ません
地図の③との間にこちら保有っぽい塀があるのですが、
取り壊して作り直し、私道から1.5m空けてお互いの車通過の覚書があれば・・・
※周辺には貸し駐車場は有ります
最後に南側にある擁壁（1.95mRC,ブロック半々）上の3F建て！（2F以上は4m程離れてる）
擁壁は隣地持ち物でこちらは下になるので擁壁費用はかかりませんが
兎に角、暗い！2Fリビング・天窓で検討。
掲載情報は通常の民間サイトでは載っておらず、レインズ系のサイト（不動産ジ○パ○）で見つけました
また、募集不動産も現地から1時間以上離れていて不動産HPにも載せていなくて暫く（募集4ヵ月位？）経っており
約24%引きの指値入れてダメならダメでいいやって思っていたのですが、意外とすんなり通りました。
※現地閲覧も遠いから住所教えるから勝手に見てってな感じです。
また、売主＆不動産屋が年配で現地からも遠いので-30万でこちら測量もちなど
2つの選択型でお話しさせてもらい、まとめてもらえました。
話が通った後に調べて分かったのですが1年前に相続された物件だった為、通ったみたいです。
※正直買付360～340で迷ったんですが先に登記簿取って相続物件と分かってたら340（若しくは330）交渉有りで出してたかも
念の為、隣地は全て登記簿謄本取得する予定。
→全て取得しました、全部個人保有で周りは殆ど年配っぽい。。。
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