11月≪ 12345678910111213141516171819202122232425262728293031≫01月

南関東家賃動向

2018年12月15日
南関東の家賃動向をまとめましたので記載します。

1部屋
家賃動向1部屋
2部屋
家賃動向2部屋
3部屋
家賃動向3部屋
合計
家賃動向平均

リーマンショックから殆どの家賃帯で値下がりしております。
土地価格の上昇や最低賃金の切り上げなどもあったので上昇してるかと思ってましたが逆でした。
この状況を考えると今はかなり厳しい状況かもしれません。

家賃が値下げする理由を考えてみます。
①人口減少
②過剰供給
③建築コストの低下
④金利の低下
⑤デフレによる賃金低下
⑥法改正(ルール変更)
⑦賃貸物件全体の築年数増加

①人口減少
人口減少によって借り手が少なくなり貸し手に競争が起こり値下げする流れ
個人的な見解は例え人口が2/3になっても賃貸物件数が1/2になれば下がらないじゃないかなと言う考えなので
直接の影響ではない考えです、ただ日本の土地面積自体は基本変わらないけど人口は減るとなると
建物自体は減らず人だけ減ると家賃減になる、再建築許可が結構厳しくなると建物数も減るかも

②過剰供給
人口が減った影響では無くて、賃貸物件を過剰に建設して借り手は変わらないのに
貸し手が非常に増え競争が起こり値下げする流れ。
今回の主原因と考えていまして、増えた理由がサブリースでの建設・金利低下・融資基準の低下など
サブリースは単純新規着工数じゃなくて人口増減比ベースの着工数だと2008前よりもしかしたら増えてるのかも
個人的には融資基準低下が過剰供給の1番の原因と思ってます。まあ、銀行も金利低く大変だけど

③建築コストの低下
建設時のコストが下げれば家賃も下げられる可能性があるが今回は下がっていない為、対象外

④金利の低下
過剰供給で出てきた金利低下原因と異なり、金利が下がる事によって
金融機関に支払う利息が下がり、その分家賃減に回せる為。
他には金利の低下による賃貸から実需の戸建への移動が容易になるなど

⑤デフレによる賃金低下
給与も含めて全体的な物価の値段が下がれば家賃も当然下がるが今回は該当外

⑥法改正(ルール変更)
法改正などで固定資産税金が下がる・仲介業者へのAD料が無くなるなど
経営していくに当たって必要とされていた経費が減りその分家賃に回せた場合
また、生産緑地などの解除なども影響あるかも

⑦賃貸物件全体の築年数増加
全体の平均築年数が増えればその分やすくなる可能性も
調査は難しいが、、検索サイトでデータ取るくらいか。

まとめとして家賃減の理由としては人口増減比での過剰供給が主原因と思い
金利低下・融資基準の低下などがメインで増えたとの考えになってます。
次点が意外かもしれませんが全体築年数増加です
それにしても家賃価格下がって、物件購入価格が上がってじゃ厳しい状況です。
まとめ一覧 | コメント(0) | トラックバック(0)
 | HOME |