不動産事業状況2018/09/29
2018年09月29日
今週は作業的には何も無し、来週地目変更で「登記原因及びその日付」欄で
建物完成日付を記載して欲しいらしく、まだ完成していないので
建築確認書を提出して欲しいとの事。
どこのサイトも建築確認書が必要と記載していなかったので次は注意が必要。
※地目変更は完成後に行うとスムーズに行くかも
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・建物表題登記（作成）
・地目変更 （登記連絡待ち）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万のみで9万前後、風災入で12.5万ちょい
近年の台風影響を考慮し風災入れます。
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認、東電系から連絡待ち
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・草むしり（定期）
・キーボックス購入
庭木候補（4つ選定）
南側に植樹、目隠し用で窓は横24cm・縦 地面から50cm～200cm部分
3m部分にバルコニーあるので剪定前程
・シマトネリコ 9980円
1-2本必要、最初は良いが成長したらデカくなる
高さを抑えないといけない
・コニファー系 4980円～7980円
3-4本必要、高さは気にならない
・キンモクセイ 5980円
確か1本しか売ってなかった
・ヤマボウシ(常緑) 3980円
3-4本必要
建物完成日付を記載して欲しいらしく、まだ完成していないので
建築確認書を提出して欲しいとの事。
どこのサイトも建築確認書が必要と記載していなかったので次は注意が必要。
※地目変更は完成後に行うとスムーズに行くかも
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・建物表題登記（作成）
・地目変更 （登記連絡待ち）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万のみで9万前後、風災入で12.5万ちょい
近年の台風影響を考慮し風災入れます。
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認、東電系から連絡待ち
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・草むしり（定期）
・キーボックス購入
庭木候補（4つ選定）
南側に植樹、目隠し用で窓は横24cm・縦 地面から50cm～200cm部分
3m部分にバルコニーあるので剪定前程
・シマトネリコ 9980円
1-2本必要、最初は良いが成長したらデカくなる
高さを抑えないといけない
・コニファー系 4980円～7980円
3-4本必要、高さは気にならない
・キンモクセイ 5980円
確か1本しか売ってなかった
・ヤマボウシ(常緑) 3980円
3-4本必要
システム追加削除2018/09/27
2018年09月27日
2日間で計３時間ちょいの睡眠で何とか調整&修正しました。。
システムを追加削除します
追加
・super高値キャッチ2
・うみ
・D売
削除
・LS5
・曜売
ころころ変えてますがこれで落ち着ければ・・
削除も特に悪いわけではないのですが効率的に外しました
システムを追加削除します
追加
・super高値キャッチ2
・うみ
・D売
削除
・LS5
・曜売
ころころ変えてますがこれで落ち着ければ・・
削除も特に悪いわけではないのですが効率的に外しました
物件問い合わせ
2018年09月23日
ようやく1件問い合わせが来ましたが内見は何時から出来るのかの問い合わせです。
やっぱり借りる状況的に内見出来ないと厳しいよね、、
内見出来るようになったら直ぐに仲介業者へ連絡。
他、不在でいない可能性もある為、鍵をキーボックスに入れておく予定なので
キーボックスも買わなければ・・
また、目隠し用の庭木を植える予定なので庭木の選定もしなければ。
候補（近くで売っている庭木）
アカシア プルプレア7980円
樹高5m~10m 常緑性 難易度3 耐寒：普 耐暑：強 虫：つきにくい（カイガラムシ）
トネリコ9980 シマトネリコ9980
樹高10m 常緑性（トネリコ落葉） 難易度2 耐寒：やや弱 耐暑：強 虫：非常につきにくい（毛虫）
コノテガシワ エレガンティシマ（コニファー）7980
樹高15m 常緑性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
ロシアンオリーブ7980
樹高2m 常緑性 難易度2 耐寒：普 耐暑：強 虫：非常につきにくい
コニファー グリーンコーン（コニファー）4980
樹高15m 常緑性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
ゴールドクレスト（コニファー）7980
樹高15m 常緑性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
アメリカハナズオウ ルビー12800
樹高2~6m 落葉性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：普通（イラガ毒系）
キンモクセイ5980
樹高5~6m 常緑性 難易度2 耐寒：やや弱 耐暑：普通 虫：つきにくい(毛虫)
ユーカリ ウェブ9800
ナンキンハゼ7980（毒木？）
樹高3~15m 落葉性 難易度2 耐寒：強 耐暑：強 虫：普通（イラガ毒系）
ハナミズキ2290
樹高4~10m 落葉性 難易度2 耐寒：やや弱 耐暑：やや弱 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
ヤマボウシ(常緑)3980
樹高10~15m 常緑性 難易度2 耐寒：普 耐暑：普 虫：非常につきにくい(アメヒト）
ジャクモンティ3980
樹高8m 落葉性 難易度3 耐寒：強 耐暑：普 虫：つきにくい(カミキリムシ）
やっぱり借りる状況的に内見出来ないと厳しいよね、、
内見出来るようになったら直ぐに仲介業者へ連絡。
他、不在でいない可能性もある為、鍵をキーボックスに入れておく予定なので
キーボックスも買わなければ・・
また、目隠し用の庭木を植える予定なので庭木の選定もしなければ。
候補（近くで売っている庭木）
アカシア プルプレア7980円
樹高5m~10m 常緑性 難易度3 耐寒：普 耐暑：強 虫：つきにくい（カイガラムシ）
トネリコ9980 シマトネリコ9980
樹高10m 常緑性（トネリコ落葉） 難易度2 耐寒：やや弱 耐暑：強 虫：非常につきにくい（毛虫）
コノテガシワ エレガンティシマ（コニファー）7980
樹高15m 常緑性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
ロシアンオリーブ7980
樹高2m 常緑性 難易度2 耐寒：普 耐暑：強 虫：非常につきにくい
コニファー グリーンコーン（コニファー）4980
樹高15m 常緑性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
ゴールドクレスト（コニファー）7980
樹高15m 常緑性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
アメリカハナズオウ ルビー12800
樹高2~6m 落葉性 難易度1 耐寒：強 耐暑：強 虫：普通（イラガ毒系）
キンモクセイ5980
樹高5~6m 常緑性 難易度2 耐寒：やや弱 耐暑：普通 虫：つきにくい(毛虫)
ユーカリ ウェブ9800
ナンキンハゼ7980（毒木？）
樹高3~15m 落葉性 難易度2 耐寒：強 耐暑：強 虫：普通（イラガ毒系）
ハナミズキ2290
樹高4~10m 落葉性 難易度2 耐寒：やや弱 耐暑：やや弱 虫：非常につきにくい（カイガラムシ）
ヤマボウシ(常緑)3980
樹高10~15m 常緑性 難易度2 耐寒：普 耐暑：普 虫：非常につきにくい(アメヒト）
ジャクモンティ3980
樹高8m 落葉性 難易度3 耐寒：強 耐暑：普 虫：つきにくい(カミキリムシ）
新築募集時期について
2018年09月22日
ちょっと募集時期について失敗したかもしれません
季節事（何月とか）の時期ではなくて、新築完成前どの位から募集するのが良いのか考えます。
※もちろん季節にもよります
物件条件は周りに比べて圧倒的に良いとは言いませんが、良い方だと思ってます。
（仲介業者も言ってましたので）
今回１０月中旬完成前後に内見可になるのですが内見可の２ヶ月前に募集しました、
もちろん内見せずに決める事もあると思うが、
大よその割合として内見必要86%、内見不要14%で考えてます。
内見せずに決める場合どの様な場合に多いか整理してみると
・遠方で見に行けない
・周りの賃貸物件に比べ破格に安い
・時間がない
・初期費用０円で契約解除が容易
・一人暮らしなどで拘りがない
などがあります。
戸建で家賃が高い、初期費用も高い、ファミリー層となると内見必要性95%以上になるかもしれません
前もって掲載する事で認知してもらう事は出来るかもしれませんが、
内見時に募集サイトでの目新しさがなくなってしまう事もあります。
内見時に新着物件とする事で閲覧数も増え、仲介業者も紹介し易いかもしれません。
掲載料も高く仲介業者の負担にもなるので、
次回の募集時は思い切って内見出来る様になる直前に募集依頼をしてみようと考えてます。
季節事（何月とか）の時期ではなくて、新築完成前どの位から募集するのが良いのか考えます。
※もちろん季節にもよります
物件条件は周りに比べて圧倒的に良いとは言いませんが、良い方だと思ってます。
（仲介業者も言ってましたので）
今回１０月中旬完成前後に内見可になるのですが内見可の２ヶ月前に募集しました、
もちろん内見せずに決める事もあると思うが、
大よその割合として内見必要86%、内見不要14%で考えてます。
内見せずに決める場合どの様な場合に多いか整理してみると
・遠方で見に行けない
・周りの賃貸物件に比べ破格に安い
・時間がない
・初期費用０円で契約解除が容易
・一人暮らしなどで拘りがない
などがあります。
戸建で家賃が高い、初期費用も高い、ファミリー層となると内見必要性95%以上になるかもしれません
前もって掲載する事で認知してもらう事は出来るかもしれませんが、
内見時に募集サイトでの目新しさがなくなってしまう事もあります。
内見時に新着物件とする事で閲覧数も増え、仲介業者も紹介し易いかもしれません。
掲載料も高く仲介業者の負担にもなるので、
次回の募集時は思い切って内見出来る様になる直前に募集依頼をしてみようと考えてます。
不動産事業状況2018/09/22
2018年09月22日
今週も仲介業者から連絡無し、、、内見出来ないからなのか？
時期が悪いのか？他の要因があるのか？内見出来るようになるまでは様子見です。
メインで行ったのは地目変更の登記です。
地目が山林→宅地に変更申請を火曜日に提出しました。
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・建物表題登記（作成）
・地目変更 （登記連絡待ち）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万のみで9万前後、風災入で12.5万ちょい
近年の台風影響を考慮し風災入れます。
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認、東電系から連絡待ち
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・草むしり（定期）
時期が悪いのか？他の要因があるのか？内見出来るようになるまでは様子見です。
メインで行ったのは地目変更の登記です。
地目が山林→宅地に変更申請を火曜日に提出しました。
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・建物表題登記（作成）
・地目変更 （登記連絡待ち）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万のみで9万前後、風災入で12.5万ちょい
近年の台風影響を考慮し風災入れます。
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認、東電系から連絡待ち
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・草むしり（定期）
2018/09/18 取引
2018年09月18日
本日-515000円
やられた・・・、買いも売りも嚙み合わない。。
-----------追記-------------------
システム差分が出ました。
イザナミ検証でNYダウをトレジスタさんURLから取得するのですが
日本が祝日の場合（17日祝日）17日のNYダウデータは無いんですね。。。
つまり検証上14日NYダウデータ参照・今日17日NYダウデータ参照で差分が出ました！
分かれば対応するだけなので、今回はしょうがないですかね、、、
（事前に確認しろよって事だが）
やられた・・・、買いも売りも嚙み合わない。。
-----------追記-------------------
システム差分が出ました。
イザナミ検証でNYダウをトレジスタさんURLから取得するのですが
日本が祝日の場合（17日祝日）17日のNYダウデータは無いんですね。。。
つまり検証上14日NYダウデータ参照・今日17日NYダウデータ参照で差分が出ました！
分かれば対応するだけなので、今回はしょうがないですかね、、、
（事前に確認しろよって事だが）
今週を振り返って
2018年09月15日
今週は久しぶりにショックを受けました・・・
週成績は微マイナスなのですが、参考にしているシステムブログで
大勝ちしている人がちらほら。
個人的な今週のポイントは火曜・水曜の結果でそれぞれ-114、3（万）となり
原因は火曜売り・水曜逆張り買いでやられてます
火曜の売りはみんなが利用していると思われる指標でブロックしたとの考えだが
似てるけど違う指標を利用している自分のストはシグナル出てやられ。
検証上オーソドックスな指標より良い為、採用してるが半分に分けてそれぞれ仕掛けて見ます。
火曜売り以外にもう一つ原因があるんですが、こちらは想定内か
水曜は逆張り系でやられたんですが2018/08/26記事で復活させたストでもやられてます。
まあ、不動産系銘柄何ですが・・・、やっちまった感があるなぁ
幾ら凡人と言ってもこのミスは痛い！やっぱり今年いっぱいは様子見るしかないかぁ
と、既に対策はしましたので気持ちを切り替えて来週から取引します。
週成績は微マイナスなのですが、参考にしているシステムブログで
大勝ちしている人がちらほら。
個人的な今週のポイントは火曜・水曜の結果でそれぞれ-114、3（万）となり
原因は火曜売り・水曜逆張り買いでやられてます
火曜の売りはみんなが利用していると思われる指標でブロックしたとの考えだが
似てるけど違う指標を利用している自分のストはシグナル出てやられ。
検証上オーソドックスな指標より良い為、採用してるが半分に分けてそれぞれ仕掛けて見ます。
火曜売り以外にもう一つ原因があるんですが、こちらは想定内か
水曜は逆張り系でやられたんですが2018/08/26記事で復活させたストでもやられてます。
まあ、不動産系銘柄何ですが・・・、やっちまった感があるなぁ
幾ら凡人と言ってもこのミスは痛い！やっぱり今年いっぱいは様子見るしかないかぁ
と、既に対策はしましたので気持ちを切り替えて来週から取引します。
不動産事業状況2018/09/15
2018年09月15日
今週は火曜に株式で喰らい現実逃避してました。
やったことはデータベース作成・地目変更の申請書作成と仲介業者へ現状確認の電話しただけです
募集から半月ですが問い合わせ０件です。
業者曰く内見が出来ないと問い合わせも来ないとの事、
またこれから法人が動き出すと言っていたがどうなんだろう
内見は確かに出来ないと躊躇するな～、だったら内見出来てから募集した方が良かったか？
だらだら載ってると売れ残りみたいに見えるし・・・
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・建物表題登記（作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万のみで9万前後、風災入で12.5万ちょい
近年の台風影響を考慮し風災入れます。
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認、東電系から連絡待ち
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・草むしり（定期）
やったことはデータベース作成・地目変更の申請書作成と仲介業者へ現状確認の電話しただけです
募集から半月ですが問い合わせ０件です。
業者曰く内見が出来ないと問い合わせも来ないとの事、
またこれから法人が動き出すと言っていたがどうなんだろう
内見は確かに出来ないと躊躇するな～、だったら内見出来てから募集した方が良かったか？
だらだら載ってると売れ残りみたいに見えるし・・・
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・建物表題登記（作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万のみで9万前後、風災入で12.5万ちょい
近年の台風影響を考慮し風災入れます。
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認、東電系から連絡待ち
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・草むしり（定期）
【US】銘柄データ取得修正
2018年09月10日
一部検証したんですが下記の通り
いや～最悪だ！！
Yahoofinanceのデータが適当過ぎる。。。
流石に使えないレベルだよなぁ～～～
サイト表示上で下記の様に1000倍近く誤差があると使えない・・・
高値だけが高かったり、安値が低く過ぎたり。。。
翌日ギャップ範囲などでも試したが本物なのかエラーなのか、、、
まあ、人柱としてしょうがないですね・・・
次は精度が高いと言われているstooqから取得する方法考えてみます。
---------------------追記-----------------------------
全てじゃなく一部ぽつぽつ修正ありなので、地道に修正して行きます。
いや～最悪だ！！
Yahoofinanceのデータが適当過ぎる。。。
流石に使えないレベルだよなぁ～～～
サイト表示上で下記の様に1000倍近く誤差があると使えない・・・
高値だけが高かったり、安値が低く過ぎたり。。。
翌日ギャップ範囲などでも試したが本物なのかエラーなのか、、、
まあ、人柱としてしょうがないですね・・・
次は精度が高いと言われているstooqから取得する方法考えてみます。
---------------------追記-----------------------------
全てじゃなく一部ぽつぽつ修正ありなので、地道に修正して行きます。
【US】アメリカ銘柄検証準備
2018年09月10日
マネックスで取引出来る全ての銘柄で
yahooで取得出来る分の作業が終わりました。
次にイザナミで検証するにあたって、
インポート設定ファイルを十数ファイル作成します。
※イザナミ裏技なのでやる人はサポートに聞いて下さい。
問題があるのが日付です。
①アメリカ市場の日付で検証
②日付を適当に振る設定
③ファイル内の日付を日本市場日付に変更
①で検証するとGWなど日本の休みの時、データが抜けてしまう
②一番楽だが、年数もバラバラ曜日バラバラ月末年末も分からず
③データの抜けは無いが曜日・月末・年末などずれる
結論は①と③の2つのデータ用意してストに応じて使い分ける方向で考えてます。
yahooで取得出来る分の作業が終わりました。
次にイザナミで検証するにあたって、
インポート設定ファイルを十数ファイル作成します。
※イザナミ裏技なのでやる人はサポートに聞いて下さい。
問題があるのが日付です。
①アメリカ市場の日付で検証
②日付を適当に振る設定
③ファイル内の日付を日本市場日付に変更
①で検証するとGWなど日本の休みの時、データが抜けてしまう
②一番楽だが、年数もバラバラ曜日バラバラ月末年末も分からず
③データの抜けは無いが曜日・月末・年末などずれる
結論は①と③の2つのデータ用意してストに応じて使い分ける方向で考えてます。
アメリカ銘柄データ取得
2018年09月09日
データ取得を手作業でやってたんですが
時間がかかってしょうがないので
何とか無理矢理VBAで取得してます。
いや、ダウンロードダイアログ操作が
あったりでsendkey使いまくりで
やっとこ動いてますが、時間短縮にはなりそう。
時間がかかってしょうがないので
何とか無理矢理VBAで取得してます。
いや、ダウンロードダイアログ操作が
あったりでsendkey使いまくりで
やっとこ動いてますが、時間短縮にはなりそう。
不動産事業状況2018/09/08
2018年09月08日
今週は建物表題登記の図面作成がメインでした
法務局に公図を取りに行き修正しました。
そういえば、前回公図通りにしなくて（セットバック住所抜け）
呼び出しされたんだっけ。
他火災保険業者に連絡、仲介業者A社が先週まで
何もなかったが、一気に募集サイトに載せ出してました。
※こちら依頼だと1ヵ月10万以上かかるサイトにも出てたので押してくれなのかな
しかし、仲介業者の立場から見ても掲載料高いよね、、
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・建物表題登記（作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認して東電系に連絡。
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・建物のデータベース作成（他ブログ参考）
・草むしり（定期）
法務局に公図を取りに行き修正しました。
そういえば、前回公図通りにしなくて（セットバック住所抜け）
呼び出しされたんだっけ。
他火災保険業者に連絡、仲介業者A社が先週まで
何もなかったが、一気に募集サイトに載せ出してました。
※こちら依頼だと1ヵ月10万以上かかるサイトにも出てたので押してくれなのかな
しかし、仲介業者の立場から見ても掲載料高いよね、、
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・建物表題登記（作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
→ゴミ捨て所の幅確認して東電系に連絡。
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・周辺地区の家賃相場調査の自動化（VBA作成）
・建物のデータベース作成（他ブログ参考）
・草むしり（定期）
【IPO】マリオン当選！
2018年09月03日
いや～遂にSBIポイント使って当選しました。
SBI筆頭監事だった為、当たりやすかったんでしょう。
322ポイントでようやく当選しました。
2014/09/15記事からなんで4年程ポイント貯めるのに時間費やしますね
4～5口座あれば平均1年に1回は値上がり期待銘柄が当選しそうです。。
ようやく資金拘束してた分移せます（100位だけど）
IPOだけでも稼ぐ人はいるので資金が余ったら考えてみても良いかも
SBI筆頭監事だった為、当たりやすかったんでしょう。
322ポイントでようやく当選しました。
2014/09/15記事からなんで4年程ポイント貯めるのに時間費やしますね
4～5口座あれば平均1年に1回は値上がり期待銘柄が当選しそうです。。
ようやく資金拘束してた分移せます（100位だけど）
IPOだけでも稼ぐ人はいるので資金が余ったら考えてみても良いかも