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2018年8月トレード結果

2018年08月31日
2018年8月分の結果報告です。

+4647000円

勝敗(日):16勝、7敗 勝率 69.56%
平均損益(日):プラス400000、マイナス-250429

今月は結構良かった。
勝率もこのくらいあるとストレスを余り感じなくトレードしやすいですね
DDも回復し自信がついてきたと思ったら最後の週が負け越しでまた少し不安に・・・
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2018/08/31 取引

2018年08月31日
本日+106000円

なんとか微プラス
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2018/08/30 取引

2018年08月30日
本日-301000円

うーむ、今日負けるのか、、
マザーズ上げで日経下なのに
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2018/08/29 取引

2018年08月29日
本日-166000円

今日はマイナス、、
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2018/08/28 取引

2018年08月28日
本日+1716000円

嬉しい大幅プラス!
ロット上げて先に大幅プラスが来てくれると
精神的に物凄く楽になります。

日ベースの勝率も重要ですね。
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2018/08/27 取引

2018年08月27日
本日-427000円

反発強い!どこまでいくか?
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システム追加削除2018/08/26

2018年08月26日
システムを追加します

・ha1
・押A
・順売C
・曜売

停止した逆張りをもう復活させます
2つですが修正し試運転でいきます
また、順張り売り系を2つ入れます

最後にロットを上げて行きます。
精神的に耐えられるか、、
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仲介業者選定

2018年08月25日
仲介業者を選ぶ際の個人メモになります。

・サイト検索後の問い合わせ率72.6%
・サイト検索後の不動産屋訪問57.8%
・問い合わせ無し27.4%
・問い合わせ有り訪問無し14.8%
・訪問有り契約無し27.1%
・訪問し問い合わせた物件を契約20.8%
・訪問し問い合わせた物件以外を契約9.9%

・問合た不動産会社数3.2社
・問合た物件数6社
・訪問不動産会社数2.2社

・ポータルサイト2017前期増加率32.7%
・自社HP2017前期増加率20.9%
・看板HP2017前期増加率6.9%
・滞納率全国1ヵ月2.8%(1.4%)

--------部屋探し情報----
・PCサイト51.4%
・不動産会社に直接訪問30.5%
・スマホサイト・アプリ29.6%
--------選ぶポイント----
・写真の点数が多い84.5%(48.2%)
・他物件が複数ある46.1%(8.6%)
・アクセスしやすい43.7%(7.3%)
・ウィークポイントの記載33.1%(6.5%)
-------サイト調査2015-----
・SUUMO 56.9%
・アパマンショップ 43.7%
・いい部屋ネット 36.5%
・HOME’S 34.3%
・CHINTAI 32.5%
・Yahoo!不動産 27.3%
・レオパレス21 24.8%
・athome 16.8%
-----アプリレビュー数(iphone/Android)----
・SUUMO 68000/12087
・ニフティ 12000/4835
・HOMES 12200/7674
・いい部屋 641/534
・アットホーム 1240/2500
・Yahoo 502/944
————ここまで———
当然の如くネット経由が圧倒的
直接も3割位と予想より多いな、、
ネットで決めて契約2:1他の紹介物件を契約
なのでネットにいかに良く見せるかが重要かな。
良い仲介業者を見つけるのも良いけど
サイト利用が最重要かも。(態度が悪ければ考える)
SUUMO,HOMESが定番
athome・Yahoo・いい部屋も見るか?
また、仲介&AD費も重要で基本は1ヶ月目標
その分家賃下げれるので。
次にサイト利用で被らない様にしたいな
悪例:A社HOMES、B社HOMES、C社HOMES
良例:A社SUUMO、B社HOMES、athome

更にネット載せても更新4年とか乗らないのもあり
一覧表示だと家賃と写真が一番目に付く。。

家賃は限度あるが写真は沢山撮って
好きなの使ってもらうのが理想的
と、なるとメールじゃ容量で不便だよなぁ
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不動産事業状況2018/08/25

2018年08月25日
今週は2社仲介業者へ募集依頼の申し込みをしてきました。
共に更新年数4年でいけそうです、
更新料無料前提でA社は4年後に更新手続き依頼0.5ヶ月分
B社はこちらで更新するか4年後に更新依頼(0.5ヶ月)するかどちらでもとの事。

こちらでやること(太字は現在でも出来る物)
・不動産屋への募集・管理依頼(8月)
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ(業者と相談)
・マイソク作成
 →完成
・建物表題登記(資料作成
・地目変更 山林→宅地(資料作成
火災保険選定
 →ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
 →ゴミ捨て所の幅確認して東電系に連絡、連絡済
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出(建物建つ前提出)
・周辺地区の家賃相場調査の自動化(VBA作成)
・建物のデータベース作成(他ブログ参考)
・草むしり(定期)
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2018/08/24 取引

2018年08月24日
本日+301000円

指数上げてますね、来週どうなるか?
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2018/08/23 取引

2018年08月23日
本日+401000円

新興戻してきましたね
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DD回復!!

2018年08月22日
本日+776000円

しゃああああああああ!!
遂に3/19からのDDが回復したぁ〜
ニチダイ・ファステップス・ジャストプラン二ング
など色々やらかしたが底-600近くから戻せた、、、

嬉しいですが、上はいっぱいいるので
より一層精進しなければ!
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2018/08/21 取引

2018年08月21日
本日-85000円

きつい・・・上手く裁量でも立ち回ったのにマイナス、、
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2018/08/20 取引

2018年08月20日
本日+131000円

う~ん、プラスなんだけど、、
内容は最悪かな・・
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損益分岐点

2018年08月19日
いくつか家賃設定でポイントになる金額をメモとして記載します
家賃は4年で4000円下げ計算、4年で退去予定
※修繕積立費3%入、20年で返済終、管理会社依頼

・98000円 → 全年度黒字ライン
・92000円 → 初年度以外全て黒字ライン
・88000円 → 4年事合計黒字ライン
・85000円 → 10年事合計黒字ライン
・82000円 → 20年合計黒字ライン
・64000円 → 30年合計黒字ライン
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家賃コスト費

2018年08月19日
色々追加費用がかかり家賃ベースで借り手目線で考えて整理して見ます。

※戸建で考えてます
○コンクリート駐車場1台 (15万程) 耐久30年位
・塀ブロック(片側)
・塀ブロック塗装
・コンバイザー(15万)耐久20年?
・駐車有無
・駐車場2台目
○宅配BOX (ポスト合わせて2万ちょい) 耐久10年位?
・キーレスドア(退去時交換無)
○センサーライト(2台,2000円程) 耐久5年位?
・ガーデンライト
・庭(植樹有無)
○外水道 (基本建築含む) 耐久40年位?
・スロープ
・カーポート
・ガレージ
・ウッドデッキ
・防犯カメラ
・物置(レンタル含む)
・表札(入居者用)
・太陽光発電
・CF/フロアタイル/フローリング
・エアコン 15万 耐久15年
・追炊きお風呂
・浴槽テレビ
○モニターフォン (基本建築含む) 耐久15年位?
○ウォシュレット (基本建築含む) 耐久10年位?
・システムキッチン
・カウンターキッチンテーブル
○ウォークインクローゼット (基本建築含む) 耐久15年位?
・ウォークインクローゼット(コンセント)
・パントリー
・シューズクローク
・屋根裏
・坪庭
・天窓
○ペアガラス (基本建築含む) 耐久40年位?
・照明
(シーリング/キッチン/ペンダント/スポット/ダウン/ブラケット/間接/bluetooth/チューブLED)
・ホームステージング(モデルルーム)
・床暖房(電気) 60万 耐久35年
・トイレ手洗
・食洗器
・浴室乾燥機
・ロフト(アンダーロフト)
・学習カウンター
○ホスクリーン (天井吊り下げ12000円) 耐久15年位?
・アクセントクロス
・ウォールスティッカー
・都市ガス
・テレビアンテナ
・JCOM(戸建)
・ネット(光LAN系)
・ネット(wifi無線系)
・門柱
・ペット可
・NHK受信(衛星半年)
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不動産事業状況2018/08/18

2018年08月18日
今週はお盆休みって事もあり、草むしりをして終わり。
そろそろ仲介業者に行こうと考えてるのですが
大よその完成時期によって入居日が変わるので
確認してます、完成後に登記があるのですが
建物登記後に入居?登記中でも入居?まあ入居者次第なのかな。

こちらでやること(太字は現在でも出来る物)
・不動産屋への募集・管理依頼(8月)
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ(業者と相談)
・マイソク作成
 →完成
・建物表題登記(資料作成)
・地目変更 山林→宅地(資料作成)
・火災保険選定
 →ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
 →ゴミ捨て所の幅確認して東電系に連絡、連絡済
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出(建物建つ前提出)
・周辺地区の家賃相場調査の自動化(VBA作成)
・建物のデータベース作成(他ブログ参考)
・草むしり(定期)
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2018/08/17 取引

2018年08月17日
本日+360000円

もうちょい行って欲しかったが
こんなもんかな。
お盆明けで個人の買いが入るかな
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2018/08/16 取引

2018年08月16日
本日-269000円

マザーズ指数につられました・・
裁量先物一部手仕舞、更に裁量で先物マザーズ買い20枚有
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2018/08/15 取引

2018年08月15日
本日+265000円

マザーズ昨日の上昇を打ち消し更に下げましたね
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2018/08/14 取引

2018年08月14日
本日+171000円

うーむ、指数に比べて少し寂しいかな、、
逆張り停止した弊害で全体が下げた時も
拾わなくなったかも。。
ポジション少ないので急遽
裁量でのマザーズ先物買いも板が薄くて
余り買えず、、、
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2018/08/13 取引

2018年08月13日
本日-282000円

システムは-57、裁量で少し戻し。
裁量でマザーズ先物引け買って、買いまし検討。
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不動産事業状況2018/08/11

2018年08月11日
今週は清掃センターから決議書の決裁がおりました。
ゴミ収集所位置が決まったので東電系へ連絡、資料送付しました。

こちらでやること(太字は現在でも出来る物)
・不動産屋への募集・管理依頼(8月)
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置→タイルに変更
・入居者との顔合わせ(業者と相談)
・マイソク作成
 →完成
・建物表題登記(資料作成
・地目変更 山林→宅地(資料作成
・火災保険選定
 →ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
 →ゴミ捨て所の幅確認して東電系に連絡。
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出(建物建つ前提出)
・周辺地区の家賃相場調査の自動化(VBA作成)
・建物のデータベース作成(他ブログ参考)
・草むしり(定期)
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2018/08/10 取引

2018年08月10日
本日+492000円

昨日のエクストリーム悔やむ、、
悔やんでもしょうがないけど悔む。。

次からは昼過ぎたら逆指値にします。
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2018/08/09 取引

2018年08月09日
本日+126000円

うわーーーーーー
やっちまった、、、
間違って終日STOP銘柄売ってしまった!
ハイ空入ってそうだし失敗したな〜

20180809150653d4d.jpeg

凡人だもの、、こう言うミスもあるよね。。
対策は難しいなぁ、、

・注文を寄ったら成り売りの逆指値にするくらいかな
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2018/08/08 取引

2018年08月08日
本日+726000円

久しぶりに新興上がりました、
一銘柄ちょっと気になる持越しがあるなぁ
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2018/08/7 取引

2018年08月07日
本日-223000円

残念、、
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2018/08/06 取引

2018年08月06日
本日+189000円

堅調です。
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日照問題について

2018年08月05日
失敗したかも、、
確実に想定したよりも奥の戸建が暗い〜
夏場でも薄暗く感じた、南の手前戸建まで3m。

奥なんで色合いなども落ち着いた色にしてるんですが、2Fバルコニーに日が当たらない可能性が高い
冬場は寒そう、夏場は涼しく?唯一プール出来るスペースがある、ので好きな人もいると願うしかないな。

次に繋げる為にも考えてみます。
・2Fリビング
メリット、デメリット見ると戸建賃貸とは
相性がかなり良さそう!次回検討予定
・バルコニー位置
バルコニーの位置を西か東向きにするのも良いかも
・天窓(スカイライトも)
雨漏りリスク有り、高めの窓は良いかも
・吹抜け
費用と面積に余裕あれば、、
・天井、壁紙を白
室内を少しでも光を反射する色にする
・光の反射
庭などに白い砂利などを置く

うーむ、他思いつかず
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不動産事業状況2018/08/04

2018年08月04日
今週建物は窓つけたり防火剤?張ったりで今後は内装などもあり
見た目は変わらなくなるので建物報告は暫くお休み。

こちらの動きは候補の不動産仲介5社に連絡してメインの保証会社や
依頼時の内容確認を実施
メインとして動いてたのが清掃センターにゴミ収集所の新規設置に伴う
協議書&資料を提出しに行きました。一週間程で協議の結果連絡があるそうです。

※資料の一部(立体構造)
VIホームゴミ収集所

こちらでやること(太字は現在でも出来る物)
・不動産屋への募集・管理依頼(8月)
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置(未定)
・入居者との顔合わせ(業者と相談)
・マイソク作成
 →粗完成・後は写真と不動産業者部分
・建物表題登記(資料作成
・地目変更 山林→宅地(資料作成
・火災保険選定
 →ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
 →ゴミ捨て所の幅確認して東電系に連絡。
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出(建物建つ前提出)
・周辺地区の家賃相場調査の自動化(VBA作成)
・建物のデータベース作成(他ブログ参考)
・クラウドストレージ登録
草むしり(定期)
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