不動産事業状況2018/06/30
2018年06月30日
今週は信金さんから正式融資され、
少し早めの上棟時の中間金を工務店に支払いました。
他には工務店さんから電柱移設が長いと半年かかるとの事で
NTT東・東電ともに連絡して来週2社同時に現地確認します。
半年かかると聞かなかったら完成してから連絡していたかも・・・
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・マイソク作成
→粗完成・後は写真と不動産業者部分
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・草むしり（定期）
少し早めの上棟時の中間金を工務店に支払いました。
他には工務店さんから電柱移設が長いと半年かかるとの事で
NTT東・東電ともに連絡して来週2社同時に現地確認します。
半年かかると聞かなかったら完成してから連絡していたかも・・・
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・マイソク作成
→粗完成・後は写真と不動産業者部分
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・草むしり（定期）
2018年6月トレード結果
2018年06月30日
2018年6月分の結果報告です。
-1008000円
勝敗（日）：12勝、9敗 勝率 57.14%
平均損益（日）：プラス241750、マイナス-434333
勝率は最終週で戻したが金額が減らした為戻せず
明らかにマイナスの額がでかいです、一部の銘柄で減らしたのが分かりますね。
-1008000円
勝敗（日）：12勝、9敗 勝率 57.14%
平均損益（日）：プラス241750、マイナス-434333
勝率は最終週で戻したが金額が減らした為戻せず
明らかにマイナスの額がでかいです、一部の銘柄で減らしたのが分かりますね。
高齢者の賃貸状況
2018年06月29日
先日に大変お世話になった親戚から連帯保証人のお願いの連絡が来ました。
内容は都内賃貸物件に住むので保証人になって欲しいとの事ですが、
まず、自分はどんな内容でも連帯保証人になるのが大嫌いです。（好きな人は少ないと思いますが）
保証会社みたいに利益がもらえる訳でもないのにリスクだけ負うので
基本割に合わないと思っております。メリットはお願いした人の信頼度が上がる事でしょうか
また、逆にこちらが困って保証人が必要な場合受けてくれやすくなるかもしれません。
結論を言うと今回は引き受けました。
連帯保証人になれるのは給与を一般的な額以上を貰っていることが必要なため、
他に頼れる人がいなかったからで、また借家人賠償責任保険や火災保険など基本的なのは入っていたので。
更に保証会社も入らないと借りられないらしく、基本保証会社か保証人を付ければ借りられると
思っていたので、予想以上に高齢者は賃貸を借りるのは難しいんだろうなと考えさせられました。
内容は都内賃貸物件に住むので保証人になって欲しいとの事ですが、
まず、自分はどんな内容でも連帯保証人になるのが大嫌いです。（好きな人は少ないと思いますが）
保証会社みたいに利益がもらえる訳でもないのにリスクだけ負うので
基本割に合わないと思っております。メリットはお願いした人の信頼度が上がる事でしょうか
また、逆にこちらが困って保証人が必要な場合受けてくれやすくなるかもしれません。
結論を言うと今回は引き受けました。
連帯保証人になれるのは給与を一般的な額以上を貰っていることが必要なため、
他に頼れる人がいなかったからで、また借家人賠償責任保険や火災保険など基本的なのは入っていたので。
更に保証会社も入らないと借りられないらしく、基本保証会社か保証人を付ければ借りられると
思っていたので、予想以上に高齢者は賃貸を借りるのは難しいんだろうなと考えさせられました。
不動産事業状況2018/06/24
2018年06月24日
明日、信金さんと正式に融資契約します。
少し早いのですが、全額融資してもらいます
（本当は上棟・完成で二回に分けて払うのですが一括で開始したいとの事、
金利で頑張ってもらえたので一括で受け取り支払いが開始されます）
また、10日後くらいに工務店さんと色合わせの打ち合わせを行います。
現地状況
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・マイソク作成
→粗完成・後は写真と不動産業者部分
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・土地賃貸契約書作成
・草むしり（定期）
マイソクはExcelで作成、間取り図はExcel DE間取りで作成、
色々少額のソフトもあったのだがExcelだと、どの不動産屋でも電子ファイル送付で
利用できると思ってExceにしました、各業者保有のソフトでも作成する場合コピーが出来きたりすると思いまして。
保険は火災保険と地震保険のみで考えてます、期待値で考えると粗間違いなく保険はマイナスなので
10年後は加入するか思案中・信金さんが嫌がったら20年後に外す予定。知り合いだと風災入で12万。
少し早いのですが、全額融資してもらいます
（本当は上棟・完成で二回に分けて払うのですが一括で開始したいとの事、
金利で頑張ってもらえたので一括で受け取り支払いが開始されます）
また、10日後くらいに工務店さんと色合わせの打ち合わせを行います。
現地状況
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（業者と相談）
・マイソク作成
→粗完成・後は写真と不動産業者部分
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
→ネット保険見積もり、火災10年・地震5年1000万で9万前後、風災入で12万ちょい
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出（建物建つ前提出）
・
・草むしり（定期）
マイソクはExcelで作成、間取り図はExcel DE間取りで作成、
色々少額のソフトもあったのだがExcelだと、どの不動産屋でも電子ファイル送付で
利用できると思ってExceにしました、各業者保有のソフトでも作成する場合コピーが出来きたりすると思いまして。
保険は火災保険と地震保険のみで考えてます、期待値で考えると粗間違いなく保険はマイナスなので
10年後は加入するか思案中・信金さんが嫌がったら20年後に外す予定。知り合いだと風災入で12万。
2018/06/21 取引
2018年06月21日
本日-346000円
遂にマザーズ指数上げても負ける様になりました、、
残念ながらロット半分にします！
ストレスもかなり溜まっていたので
明日からは平穏な日々になるかも、、
もし、仮にも明日から調子が良くなったら
偶々なら良いが自分のロットでマーケットに影響を与えていた可能性も無くはないので注視します。
遂にマザーズ指数上げても負ける様になりました、、
残念ながらロット半分にします！
ストレスもかなり溜まっていたので
明日からは平穏な日々になるかも、、
もし、仮にも明日から調子が良くなったら
偶々なら良いが自分のロットでマーケットに影響を与えていた可能性も無くはないので注視します。
下落原因
2018年06月20日
ちょっと最近個別株（仮想通貨株）でやられてるので反省も含めて
個別株が下落する原因を考えてみます。
①全体的な下落
→3.11やリーマンショックなどで全体が下げた時
余り個別的には気にしなくていいかも
②イベントによる下落
→一番数が多い、悪材料・期待イベント通過など
悪材料は一気にSTOP安などで下がるからそこまで気にしない、
イベント通過はイベント前までの上昇率によって下げ度合いが違うとの推測、利益確定売りも、高上昇は危険。
③空売り仕掛けによる下落
→今回の個別銘柄は１日空売りすら出来なかったので可能性は無さそう
また、基本買戻しが入るから引け前に少しは上がったりもすると思う。
④追証回避関係の下落
→可能性はありそう、確認する為には信用買い残の減りを確認
6/15 信用買残227900株
⑤信用買い期限による下落
→これも信用買い残を確認すれば基本分かるか、、
以前に何かの銘柄で期限切れによる信用買い残の売りが大量に出て2回程位STOP安つけてるのがあった。
⑥大口の売却による下落
→今回の件ではかなり濃厚、6月初めの下落時も濃厚。SNSで大口が売却したと言ってた
大口もそれぞれで機関だったら時間かけて薄く売って影響余り出さないかも
⑦買い不在による下落
→買う人がいない、が基本下落したらリバ取りが入ってくると思う
しかし、信用使えず現物のみだとリバ買板も減りだらだら下げる可能性あるかも
今回に関しては⑥が可能性的には高いが、基本大口の売りは見えないのが通常
それでも、出来高の多い9時～10時より引け前での出来高が多かったりしたのは投げてた可能性があるか・・
10時頃までにど～んと下がるタイプとダラダラ常に右肩下がりのタイプ、どちらも色々検証してみるか。。
ちなみにニチダイは3/27など10時までにドーンと下がるタイプで10時までには張り付いてたと思った（推測）
3/20時に買残高1849400で589300増、3/27で買残高1999000で149600増、4/3で1680200で-318800減
大体上場株式数2割となってるが余り関係ないかな、、仕手株っぽいので⑥・②かな②も高上昇だったので
危険度は高かったかも。
仕手株っぽいのは外した方が良さそうかな、、定義が難しいけど。。
-------------------追記---------------------
⑦での現物のみでの下げは体感あって（2016の年間取引など）外しているんですが
自分のオーソドックスな逆張りストだと増担保銘柄も外した方が良いかも
少し実施してデータ取ってみます。(ha1,ha5,暴浅）
参照先はライブスター証券の規制銘柄（増担保）の一覧を元に確認します。
個別株が下落する原因を考えてみます。
①全体的な下落
→3.11やリーマンショックなどで全体が下げた時
余り個別的には気にしなくていいかも
②イベントによる下落
→一番数が多い、悪材料・期待イベント通過など
悪材料は一気にSTOP安などで下がるからそこまで気にしない、
イベント通過はイベント前までの上昇率によって下げ度合いが違うとの推測、利益確定売りも、高上昇は危険。
③空売り仕掛けによる下落
→今回の個別銘柄は１日空売りすら出来なかったので可能性は無さそう
また、基本買戻しが入るから引け前に少しは上がったりもすると思う。
④追証回避関係の下落
→可能性はありそう、確認する為には信用買い残の減りを確認
6/15 信用買残227900株
⑤信用買い期限による下落
→これも信用買い残を確認すれば基本分かるか、、
以前に何かの銘柄で期限切れによる信用買い残の売りが大量に出て2回程位STOP安つけてるのがあった。
⑥大口の売却による下落
→今回の件ではかなり濃厚、6月初めの下落時も濃厚。SNSで大口が売却したと言ってた
大口もそれぞれで機関だったら時間かけて薄く売って影響余り出さないかも
⑦買い不在による下落
→買う人がいない、が基本下落したらリバ取りが入ってくると思う
しかし、信用使えず現物のみだとリバ買板も減りだらだら下げる可能性あるかも
今回に関しては⑥が可能性的には高いが、基本大口の売りは見えないのが通常
それでも、出来高の多い9時～10時より引け前での出来高が多かったりしたのは投げてた可能性があるか・・
10時頃までにど～んと下がるタイプとダラダラ常に右肩下がりのタイプ、どちらも色々検証してみるか。。
ちなみにニチダイは3/27など10時までにドーンと下がるタイプで10時までには張り付いてたと思った（推測）
3/20時に買残高1849400で589300増、3/27で買残高1999000で149600増、4/3で1680200で-318800減
大体上場株式数2割となってるが余り関係ないかな、、仕手株っぽいので⑥・②かな②も高上昇だったので
危険度は高かったかも。
仕手株っぽいのは外した方が良さそうかな、、定義が難しいけど。。
-------------------追記---------------------
⑦での現物のみでの下げは体感あって（2016の年間取引など）外しているんですが
自分のオーソドックスな逆張りストだと増担保銘柄も外した方が良いかも
少し実施してデータ取ってみます。(ha1,ha5,暴浅）
参照先はライブスター証券の規制銘柄（増担保）の一覧を元に確認します。
2018/06/19 取引
2018年06月19日
本日-534000円
もう勘弁してくれ、、
昨日勝ってる人もちらほらいたのに
情け無いな〜、いい加減ロット下げるか、、
トレード一時休止まで視野に入れてます。。
もう勘弁してくれ、、
昨日勝ってる人もちらほらいたのに
情け無いな〜、いい加減ロット下げるか、、
トレード一時休止まで視野に入れてます。。
システム大幅入れ替え2018/06/16
2018年06月16日
思い切って大幅に減らしました
1軍新規
・スイングB
2軍降格
・LS2
・上杉謙信6
・h寄
・柿崎景家3
・斎藤朝信
・super高値キャッチ
・super高値キャッチ2
・リバエレベーション
・織マ
・井伊直政6
・立花宗茂
・石田三成3
・石田三成2
・Ｄ4
・ha0
・ha6
・売りシステムB
・イナC
・イナＭ
・イナＱ
・大線2
・主力
・マザ3
・東証売
・安定君
と、言っても一時的に控えに回した感じなので9月頃再入れ替えする予定です。
買ったばかりの販売ストも残念ながら控えに回してます。。
迷走してコロコロ変えてますが、暫くはこれで行く予定。
1軍新規
・スイングB
2軍降格
・LS2
・上杉謙信6
・h寄
・柿崎景家3
・斎藤朝信
・super高値キャッチ
・super高値キャッチ2
・リバエレベーション
・織マ
・井伊直政6
・立花宗茂
・石田三成3
・石田三成2
・Ｄ4
・ha0
・ha6
・売りシステムB
・イナC
・イナＭ
・イナＱ
・大線2
・主力
・マザ3
・東証売
・安定君
と、言っても一時的に控えに回した感じなので9月頃再入れ替えする予定です。
買ったばかりの販売ストも残念ながら控えに回してます。。
迷走してコロコロ変えてますが、暫くはこれで行く予定。
【別件】農地売買
2018年06月16日
戸建ての件とは関係ないのですが、先日親族から農地が売れないか相談されました
所有者は高齢で草刈りの負担が大きく、場所も少し離れていて
小さい土地なので売れれば利益の半分上げても良いとの事でした。
登記簿取って不動産屋に何件か回ってと予定してますが
青色って事もあり、時間がかかりそうで、
更に隣地境界線確定してるかも怪しいし難しそうです。
隣接者への直接交渉なども考えていますが
接道部分の路線価もなく相場自体が分からないので一度古めの不動産屋に相談します。
また、隣接者が誰だか分からないので法務局で調べないといけないのですが
微妙に費用がかかる上にめんどくさいな。。
今後も登記系は利用する可能性が高いから「登記ねっと」に登録しようかな、、
でも、地番が分からないといけなくて結局法務局の備え付けの台帳で確認が必要になるな・・公図から割り出せるか？
所有者は高齢で草刈りの負担が大きく、場所も少し離れていて
小さい土地なので売れれば利益の半分上げても良いとの事でした。
登記簿取って不動産屋に何件か回ってと予定してますが
青色って事もあり、時間がかかりそうで、
更に隣地境界線確定してるかも怪しいし難しそうです。
隣接者への直接交渉なども考えていますが
接道部分の路線価もなく相場自体が分からないので一度古めの不動産屋に相談します。
また、隣接者が誰だか分からないので法務局で調べないといけないのですが
微妙に費用がかかる上にめんどくさいな。。
今後も登記系は利用する可能性が高いから「登記ねっと」に登録しようかな、、
でも、地番が分からないといけなくて結局法務局の備え付けの台帳で確認が必要になるな・・公図から割り出せるか？
不動産事業状況2018/6/16
2018年06月16日
今日から着工が始まりました、１日目です
なんだかワクワクしますね。
水道工事は７月頃から開始予定。
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（やる方向で）
・マイソク作成
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出
・土地賃貸契約書作成
・草むしり（定期）
・所得税徴収高計算書提出(7/9)
現在は土地賃貸契約書作成中で、無償返還用として作成し
賃料・期間をどうしようか考え中、、
期間３０年で賃料は固定資産税の２倍～３倍でいくと相続時の評価が８０％位に減る可能性があるみたい、
ただ、相続っていっても３０年後でも60代なので悩ましい、、法人にも20%資産が増えて株式100%保有だとそんなに変わらなそうだし、更に小規模住宅特例も不動産賃貸業用だと無効、、
なるべく地代は少なくする用に進め、最終的には税理士にお願いする時に相談して変更等でいきます
なんだかワクワクしますね。
水道工事は７月頃から開始予定。
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（やる方向で）
・マイソク作成
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出
・土地賃貸契約書作成
・草むしり（定期）
・
現在は土地賃貸契約書作成中で、無償返還用として作成し
賃料・期間をどうしようか考え中、、
期間３０年で賃料は固定資産税の２倍～３倍でいくと相続時の評価が８０％位に減る可能性があるみたい、
ただ、相続っていっても３０年後でも60代なので悩ましい、、法人にも20%資産が増えて株式100%保有だとそんなに変わらなそうだし、更に小規模住宅特例も不動産賃貸業用だと無効、、
なるべく地代は少なくする用に進め、最終的には税理士にお願いする時に相談して変更等でいきます
2018/06/15 取引
2018年06月15日
本日+335000円
うーむ、スト整理するか思案中、、
と、言うか既に出来てはいるんだが
買ったばかりのストや復帰させたストなど数点を切らないといけないので
実行に移すか悩む。。
まさに、鶏肋状態です、、
うーむ、スト整理するか思案中、、
と、言うか既に出来てはいるんだが
買ったばかりのストや復帰させたストなど数点を切らないといけないので
実行に移すか悩む。。
まさに、鶏肋状態です、、
不動産事業状況2018/6/10
2018年06月10日
現在は建築確認許可がおり、
次に水道工事にかかる申請書を出して返答を待っている状況です
現場では仮設の電柱が立てられただけで作業は始まっておりません。
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（やる方向で）
・マイソク作成
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出
・草むしり（定期）
・所得税徴収高計算書提出(7/9)
ゴミ収集所は市役所に電話連絡したら、きちんと条件を満たせば許可出来るとの事
4戸建てないといけないので、一度相談しに行かないといけないと思ってます。
電柱移動の連絡早めにしないとな～、草ももう伸びたし。。
次に水道工事にかかる申請書を出して返答を待っている状況です
現場では仮設の電柱が立てられただけで作業は始まっておりません。
こちらでやること（太字は現在でも出来る物）
・不動産屋への募集・管理依頼（8月）
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置（未定）
・入居者との顔合わせ（やる方向で）
・マイソク作成
・建物表題登記（資料作成）
・地目変更 山林→宅地（資料作成）
・火災保険選定
・1年後の新設に向けての電柱移動（東電・ＮＴＴ共に）交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出
・草むしり（定期）
・所得税徴収高計算書提出(7/9)
ゴミ収集所は市役所に電話連絡したら、きちんと条件を満たせば許可出来るとの事
4戸建てないといけないので、一度相談しに行かないといけないと思ってます。
電柱移動の連絡早めにしないとな～、草ももう伸びたし。。
システム入れ替え2018/06/09
2018年06月09日
1軍新規
・ヒノカグ【上方カウンター】
・ヒノカグ【上方カウンター】2
・super高値キャッチ
・super高値キャッチ2
・リバエレベーション
・浅1
2軍降格
・東証2
・織田信長(2017/01/15)
・中型順
・ヒノカグ【上方カウンター】
・ヒノカグ【上方カウンター】2
・super高値キャッチ
・super高値キャッチ2
・リバエレベーション
・浅1
2軍降格
・東証2
・織田信長(2017/01/15)
・中型順
販売システムを買う⑫
2018年06月09日
勢いに乗って6点目と7点目を購入致しました。
・super高値キャッチ
・リバエレベーション
買った後何ですが少し買いすぎたかもしれません・・・
暫くはスト開発関係は控えてきちんと運用出来るか確認作業の方にシフトしていきます。
・super高値キャッチ
・リバエレベーション
買った後何ですが少し買いすぎたかもしれません・・・
暫くはスト開発関係は控えてきちんと運用出来るか確認作業の方にシフトしていきます。
VBAミス(20180608)
2018年06月08日
やってしまった〜
VBAのミスで15万マイナス出してしまった
基本信用買い出来ない場合、現物買い注文に回すんですが、
売りシステムで一部買い注文コードをコピーして、
修正したのが現物買いに回す部分を消去せずに現物買い注文してしまった
手仕舞いしたが既に遅く情け無いマイナスになってしまいました、、
修正は済んでます。
VBAのミスで15万マイナス出してしまった
基本信用買い出来ない場合、現物買い注文に回すんですが、
売りシステムで一部買い注文コードをコピーして、
修正したのが現物買いに回す部分を消去せずに現物買い注文してしまった
手仕舞いしたが既に遅く情け無いマイナスになってしまいました、、
修正は済んでます。
販売システムを買う⑪
2018年06月06日
ここのタイミングで販売システム5点目購入致しました。
・ヒノカグ【上方カウンター】
購入理由は秘密にしておきます、
いや、単に現状を打開したい為に色々やってるってだけなので、、
もう2～3ヶ月はこの様な相場が続きそうな気がするので
対策を考えて検証を進めております。
去年の様に戻ればそれはそれで良いので。
・ヒノカグ【上方カウンター】
購入理由は秘密にしておきます、
いや、単に現状を打開したい為に色々やってるってだけなので、、
もう2～3ヶ月はこの様な相場が続きそうな気がするので
対策を考えて検証を進めております。
去年の様に戻ればそれはそれで良いので。