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表題登記作成用

2019年08月29日
建物の表題登記に必要な書類をこちらにメモして置きます

◾建物の表題登記に必要な書類

全体:日付は0不要→×08月 ○8月

1、申請書 (印の文字は消す、123-1番地ではなく123番地1とする、法人番号最初の1は消す)
 (屋根形状→アスファルトシングルなら「ルーフィングぶき」)
 (所在は家屋の「の1」は不要、家屋番号で「123番1の1」と記載)
 (所在は123番地・家屋は123番の1で記載)

2、各階平面図・建物図面(B3)
 (1階・2階同じなら 1階 2階 と記載しその下に (各階同型) と記載する、B3コピー後倍率で少しのずれもないか確認)
 (都道府県は不要→登記上の住所を記載、西暦は禁止で年号で記載する)
 (jw_cadで82% B4コピー図面のずれは少しも無いようにズレ部分手書きでも)

無題


3、住所証明書(住民票)
※法人の場合は申請書に法人番号を記載、最初の1は不要(登記上の番号)

4、案内図

5、建物の所得権証明書
(請負の建築会社からもらうもの)

5-①建築確認通知書(ファイル全部・原本)
5-②検査済書
5-③工事完了引き渡し証明書
(構造は申請と同じか確認、法人名は代表氏名まで)
あれば(建築工事請負契約書・工事代金領収書)

6、原本還付請求
6-2、建築確認書のコピー(第6面までをコピーしホッチキスで留め割り印を全て行う)

1、4はWeb上に結構転がってます3は役所
2の各階平面図・建物図面が基本1番めんどくさいです
5は建築会社が渋ったら説得させないといけないので一番めんどくさくなる場合も。

工事代金領収書は現金が無い場合基本、
建物登記→抵当権設定→銀行から融資→支払い→工事代金領収書をもらう
なので現在では出せない。
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物件購入調査メモ

2019年04月01日
物件購入を進めていくに伴ってする事をメモしておきます。

⓪ネット:地盤サポートマップ・ハザードマップ(洪水/地震/液状化など)・路線価・都市計画マップ

①物件周り確認 (周辺建物や土嚢があるかなど)

②周辺賃貸空室率確認

③現地状況確認(主に道路幅・境界杭・越境・4面の距離)

④メジャーでの簡易測定

⑤駅までの正確な時間

⑥該当物件登記簿閲覧(取得)

⑦補助金の確認(建直しなど)

⑧不動産屋へのゴミ捨て場の確認
(場合により市役所確認)

------------買付提出------------------

⑧公図・地積測量図・建物図面・各階平面図・隣接登記簿閲覧(取得)・建物登記(更地でも)・都市計画図

⑨建築指導課で建築計画概要書・道路種別台帳の閲覧(写真撮れる?)、浸水履歴の確認

⑩上下水道課で水道台帳閲覧

⑪私設管の売主確認依頼(委任がないと見れない)

⑫文化財課で埋蔵文化財包蔵地の確認

⑬防災課・河川課で宅地造成防災区域や土砂災害警戒区域確認

※基本不要
開発指導課/都市計画課/資産税課で開発必要時/都市計画予定/地番図の確認時

⑭法人なら登記簿謄本(個人なら住民票?)

----------------契約-----------------
⑮所有権移転の司法書士指定及び見積もり確認

⑯印鑑証明書取得
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新線開業前後調査

2019年02月03日
PCデータ整理の為、一部メモをこちらに記載します。

新線開業前後の土地価格変化の調査メモになり、
対象は舎人ライナーで開業2008/3/30前後での平米辺りの価格になります。
(2005からでデータが少ないので参考程度です)

--------上が開通後、下が開通前、右が駅まで------
入谷:200446 (14.7分)
入谷:238636 (30分以上)
谷在家:294668 (3.83分)
谷在家:277592 (30分以上)
扇:213455 (5.4分)
扇:244382 (30分以上)
西新井:237225 (7.47分)
西新井:289828 (11.21分)
西伊興:245067 (10.9分)
西伊興:257478 (18.8分)
舎人:204870 (6.32分)
舎人:214611 (30分以上)
鹿浜:225657 (17.5分)
鹿浜:248847 (30分以上)
皿沼:186262 (9.72分)
皿沼:147291 (30分以上)
江北:226056 (9.2分)
江北:185208 (23.8分)
古千谷本町:217807 (9.95分)
古千谷本町:207251 (25.5分)
加賀:179622 (14.76分)
加賀:202217 (30分以上)
興野:192572 (11.1分)
興野:203479 (19分)
---------データ小-------------
堀之内:189823 (21分)
堀之内:166666 (30分以上)

勝手なイメージでは開通したらドーンと値段が上がるかと思いましたが
対して上がってません、いやむしろ下がってるか・・・
開通前がリーマンショック前なので考慮もと考えたがそれでも微妙

期待で買って事実で売るなのか?
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不動産購入時期目安

2018年12月18日
前回の家賃動向から今は思い切った購入を控えた方が無難との考えになりましたが
んじゃ、いつ買えばいいかを思案していきます。

1つ参考にする予定が賃貸サイトの募集数での判断です。

以下データ記載

東京都23区(賃貸物件全て2018/12/18)
総数:99195件
築0~5:14348件
築5~10:22427件
築10~15:35120件
築15~20:43979件
築20~25:52823件
築25~30:70054件

2018~2014:14348件
2013~2009:8079件
2008~2004:12693件
2003~1999:8859件
1998~1994:8844件
1993~1989:17231件
1988~   :29141件

東京都全区域(賃貸物件全て2018/12/18)
総数:147963件
築0~5:18388件
築5~10:29575件
築10~15:46978件
築15~20:60020件
築20~25:74618件
築25~30:104234件

2018~2014:18388件
2013~2009:11187件
2008~2004:17403件
2003~1999:13042件
1998~1994:14598件
1993~1989:29616件
1988~   :43729件

目安的には23区の全体募集物件数で築0~5年の数が10000を切ればブームは落ち着いてると思われるので
リスク取るならその時かな。
(賃貸サイトによって異なる場合は2003~1994間と同じくらいの数で判断予定)

東京全体だと15000件が目安で考える予定です。

まあ、大前提はシュミレーションで回る物件ですが。
今は無理して買わずにキャッシュ貯めたり、勉強期間にした方が良いよと自分に言い聞かせてます。
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南関東家賃動向

2018年12月15日
南関東の家賃動向をまとめましたので記載します。

1部屋
家賃動向1部屋
2部屋
家賃動向2部屋
3部屋
家賃動向3部屋
合計
家賃動向平均

リーマンショックから殆どの家賃帯で値下がりしております。
土地価格の上昇や最低賃金の切り上げなどもあったので上昇してるかと思ってましたが逆でした。
この状況を考えると今はかなり厳しい状況かもしれません。

家賃が値下げする理由を考えてみます。
①人口減少
②過剰供給
③建築コストの低下
④金利の低下
⑤デフレによる賃金低下
⑥法改正(ルール変更)
⑦賃貸物件全体の築年数増加

①人口減少
人口減少によって借り手が少なくなり貸し手に競争が起こり値下げする流れ
個人的な見解は例え人口が2/3になっても賃貸物件数が1/2になれば下がらないじゃないかなと言う考えなので
直接の影響ではない考えです、ただ日本の土地面積自体は基本変わらないけど人口は減るとなると
建物自体は減らず人だけ減ると家賃減になる、再建築許可が結構厳しくなると建物数も減るかも

②過剰供給
人口が減った影響では無くて、賃貸物件を過剰に建設して借り手は変わらないのに
貸し手が非常に増え競争が起こり値下げする流れ。
今回の主原因と考えていまして、増えた理由がサブリースでの建設・金利低下・融資基準の低下など
サブリースは単純新規着工数じゃなくて人口増減比ベースの着工数だと2008前よりもしかしたら増えてるのかも
個人的には融資基準低下が過剰供給の1番の原因と思ってます。まあ、銀行も金利低く大変だけど

③建築コストの低下
建設時のコストが下げれば家賃も下げられる可能性があるが今回は下がっていない為、対象外

④金利の低下
過剰供給で出てきた金利低下原因と異なり、金利が下がる事によって
金融機関に支払う利息が下がり、その分家賃減に回せる為。
他には金利の低下による賃貸から実需の戸建への移動が容易になるなど

⑤デフレによる賃金低下
給与も含めて全体的な物価の値段が下がれば家賃も当然下がるが今回は該当外

⑥法改正(ルール変更)
法改正などで固定資産税金が下がる・仲介業者へのAD料が無くなるなど
経営していくに当たって必要とされていた経費が減りその分家賃に回せた場合
また、生産緑地などの解除なども影響あるかも

⑦賃貸物件全体の築年数増加
全体の平均築年数が増えればその分やすくなる可能性も
調査は難しいが、、検索サイトでデータ取るくらいか。

まとめとして家賃減の理由としては人口増減比での過剰供給が主原因と思い
金利低下・融資基準の低下などがメインで増えたとの考えになってます。
次点が意外かもしれませんが全体築年数増加です
それにしても家賃価格下がって、物件購入価格が上がってじゃ厳しい状況です。
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新築戸建全費用

2018年12月13日
ようやく新築戸建2戸の建物所有権登記・根抵当など終わり領収書も全てそろったので
今までの法人設立なども含めた費用をまとめます。

領収書
※勘定科目はまだ記載中です

法人設立:214908円

建設費:24548000円

建設その他費用:299191円

金融関係:449351円
(正確には返済が始まってる為、利息分は追加経費計上)

その他(仲介費など):127250円

合計:25638700円

こちらでやった部分は家周りの防草シート&余ってた砕石敷き、ポスト、シーリング(照明)
スペース部分タイル敷き、建物表題登記、境界(花壇用)柵設置。

依頼すると砂利敷き30万、登記7万、境界ブロック10万位の見積もりです。

また、融資に掛かる手数料なども入れた実質金利は
0.93%になるんで結構手数料取られますね。
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賃貸物件状況

2018年11月17日
まだ満室や次の2棟も建設してないのに不動産サイトを閲覧してます。。
少し買いたい病が出てますが、我慢してデータ取ってます。

今の近辺で立地が殆ど変わらない物件でアパートの築戸売りがありました
ざっくり土地121m2、建物145m2、築24年で1800万、駐車場無し
相場的に年間家賃250万位(10年平均家賃230万位)表面利回りは13.8%(12.7%)
近くの月額駐車場まで300m位でしたが、2018/10月に募集開始し2018/11/15には売切れてました。
募集期間的に売値くらいで直ぐ売れたと考えてるんですが、意外と売れるんだなと感じました。

土地なども一覧にしましたがシュミレーション上買えるのはありませんでした
まあ、会社の資金も無いですし暫くは我慢してデータだけ取得していきます。
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