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【別件】農地売買

2018年06月16日
戸建ての件とは関係ないのですが、先日親族から農地が売れないか相談されました
所有者は高齢で草刈りの負担が大きく、場所も少し離れていて
小さい土地なので売れれば利益の半分上げても良いとの事でした。

登記簿取って不動産屋に何件か回ってと予定してますが
青色って事もあり、時間がかかりそうで、
更に隣地境界線確定してるかも怪しいし難しそうです。

隣接者への直接交渉なども考えていますが
接道部分の路線価もなく相場自体が分からないので一度古めの不動産屋に相談します。

また、隣接者が誰だか分からないので法務局で調べないといけないのですが
微妙に費用がかかる上にめんどくさいな。。

今後も登記系は利用する可能性が高いから「登記ねっと」に登録しようかな、、
でも、地番が分からないといけなくて結局法務局の備え付けの台帳で確認が必要になるな・・公図から割り出せるか?
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不動産事業状況2018/6/16

2018年06月16日
今日から着工が始まりました、1日目です
なんだかワクワクしますね。
水道工事は7月頃から開始予定。

こちらでやること(太字は現在でも出来る物)
・不動産屋への募集・管理依頼(8月)
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置(未定)
・入居者との顔合わせ(やる方向で)
・マイソク作成
・建物表題登記(資料作成
・地目変更 山林→宅地(資料作成
火災保険選定
1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出
土地賃貸契約書作成
・草むしり(定期)
所得税徴収高計算書提出(7/9)

現在は土地賃貸契約書作成中で、無償返還用として作成し
賃料・期間をどうしようか考え中、、
期間30年で賃料は固定資産税の2倍~3倍でいくと相続時の評価が80%位に減る可能性があるみたい、
ただ、相続っていっても30年後でも60代なので悩ましい、、法人にも20%資産が増えて株式100%保有だとそんなに変わらなそうだし、更に小規模住宅特例も不動産賃貸業用だと無効、、
なるべく地代は少なくする用に進め、最終的には税理士にお願いする時に相談して変更等でいきます
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不動産事業状況2018/6/10

2018年06月10日
現在は建築確認許可がおり、
次に水道工事にかかる申請書を出して返答を待っている状況です
現場では仮設の電柱が立てられただけで作業は始まっておりません。

こちらでやること(太字は現在でも出来る物)
・不動産屋への募集・管理依頼(8月)
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置(未定)
・入居者との顔合わせ(やる方向で)
・マイソク作成
・建物表題登記(資料作成
・地目変更 山林→宅地(資料作成
火災保険選定
1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・税務署へ無償返還の届出
草むしり(定期)
所得税徴収高計算書提出(7/9)

ゴミ収集所は市役所に電話連絡したら、きちんと条件を満たせば許可出来るとの事
4戸建てないといけないので、一度相談しに行かないといけないと思ってます。

電柱移動の連絡早めにしないとな~、草ももう伸びたし。。
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戸建賃貸業の方向性

2018年05月27日
戸建賃貸業ですが、もちろん利益を得る為に行うのですが
ただ、経営するのではなく方向性を持って行う予定で、
方向性は「長く住んで貰う」を目標に進めるつもりです。

そこでどうしたら長く住んで貰えるか案を書き出してみます
想定世帯はファミリー層を想定して考えてます。

・更新料を取らない
→更新のタイミングで引っ越す事が多いと思われるので
更新料払うなら引越し代に使うとの考えの人も結構いるとの考えから。

・更新期間を通常2年を4年など延ばす
→更新のタイミングで引っ越す事が多いと思われるので伸ばす
更新が来ると手続きめんどくさいのと、引越しを考えるタイミングになるとの考え

・礼金を2ヶ月にし、家賃を6%下げる
→34ヶ月住めば損益分岐(借主)はプラスになる、逆に1年位だと費用がかかる
礼金2ヶ月は余り無く礼金無しも多いが、退去もしやすいんじゃないかとの考えから。
また礼金1ヵ月で家賃+3000円も可能の選択型で行きたいです

・入居前に顔合わせをする
→極端にフレンドリーになりたくは無いが、困った事がある場合
退去より先に相談出来る環境は作りたい為。自分が借主なら顔合わせは嫌かな。

・更新事に家賃を減額する償却型にする
→長く住んで建物は古くなるのに何もしないと家賃が下がらないのは
納得出来ない(インフレ率は別)、不動産屋で調整出来るかが問題。

・家族構成(人柄も)で決める
→余りやりたくは無い、ただ独身・夫婦・子供(幼児)・幼稚園・小学校など
どうしても子供の卒業入学のタイミングで引越しの場合も考えられる為。

・ペット可にする
→長く住むようになるか分からない、がペット可は基本少ないと思うので
探す手間など考えれば引越しは躊躇する可能性もとの考え。

・管理費取得
戸建賃貸なのに管理費取るの?って思われるが管理会社への手数料分(折半)
として説明して自主管理への切り替えを促す目的、自主管理に切り替えたら管理費は無しで。

・仲介手数料
礼金と同じになるのだが、仲介手数料を借主に払ってもらって家賃を下げる
だが法律面を見ても基本は0.5、0.5の折半で進める予定。

取り合えずこのくらい、思いついたら追記していきます。
想定としては建売買って引越しが多いと考えてるので
建売買うのを躊躇するような家賃設定&環境で行けるのが理想です。
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不動産事業状況2018/5/26

2018年05月26日
現在は建築確認申請を工務店から提出して頂き
そちらの回答待ちとなっております。

予定では6月頭から着工の予定、10月中旬完成、末までには引き渡しの計画です。

こちらでやること
・不動産屋への募集・管理依頼、
・完成後の植木
・防草シート張り
・人工芝設置(未定)
・入居者との顔合わせ(やる方向で)
・マイソク作成
・建物表題登記
・火災保険選定
・1年後の新設に向けての電柱移動(東電・NTT共に)交渉
・ゴミ収集所の新規設置申請
・ゴミ収集所の新規作成
・草むしり(定期)
・測量会社への振込み

うむ、こうやってブログにまとめてみると結構あるな・・・
今後の状況次第でリスト変更を行っていきます

また、工務店さん・信金さんと非常に頑張って対応して頂いたので
不動産屋さんも幾つか回ってお話していくつもりです。
仲介手数料1ヶ月は良いが広告費払いたくないなぁ
2年居住で家賃4%減らせ、4年でも2%はでかい
管理費5%も自主管理なら家賃3%位減で考えてる。
ただ、閲覧者が来ないと長く住みそうな人も
見つかりにくくなるからしょうがないのかなぁ
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法人での不動産融資(まとめ)

2018年05月14日
さて、これで新設法人による融資先検討が終わりになりました。
全ての銀行をまとめると

状況:土地有で上物全額の融資依頼、金融資産6000万

・メガバンクA → 融資不可
・メガバンク?B → 新規法人不可、個人団信ありで1.1%
・地銀A → 1.8%融資可
・地銀B → 融資不可(電話で新規法人融資は行っていないとの事)
・日本政策公庫 → 融資10年のみで断念
・信用金庫A → 0.76%融資可

こう見ると圧倒的に信金さんが良いです、ここまで頑張ってくれた借りは返さないといけないですね
金銭面だけでも0.34%差があり、合計85万近く助かってます(10年後更新時に殆ど変わらなければ)
また本当に紹介して頂いた工務店さんに感謝です。
信金Aさんとは一生付き合えていければと考えております。

2018年現在で新設法人の融資が非常に厳しく感じられました、
信金Aが無かったら恐らく法人での事業は諦めていたでしょう
ぶっちゃけ上物だけだし金融資産あるからと甘く見てたが
結果コテンパンにやられて人(工務店)に助けてもらった状態になっています。。。
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メガバンクB融資回答

2018年05月14日
本日2カ月近くかかりましたがメガバンク?Bからようやく回答が来ました

条件として個人融資で団信に入って欲しいとの事です。
で、合計の金利が現在レートで1.1%でした。

正直に言うと場合によっては個人でもと言う事は話はしていましたが残念な部分です
また、付き合いが長く軽い気持ちで言ったんだろうけど「固定資産税が払えれば位で考えてるんでしょ?」
と言われた時は熱意が伝えられなかったのが悲しかったです。
まあ、宅建も取ってないし言われても仕方ないが、見返せる様に努力するしかないですね。

直接支店長とやり取りしたのですが、恐らく本社からは了解が得られなかったと考えられます
ただ、団信抜いた金利だとかなり安いのですが
今回は希望条件が合わなかったのと他行金利の面、更に新規開拓もあるのでお断り致します。
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