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不動産屋調査(メモ)

2017年09月17日
不動産屋への聞き込み項目をメモしておきます
初心者なんで適当に書いてます。

地場の不動産屋(融通・管理良)・客付け専門会社の選択(客付け良)

賃貸サイト(サイト転載比較用)
・SUUMO(スーモ)
・HOME'S
・at home
------3点----------
・スマイティ
・CHINTAI
------2点-----------
マイナビ賃貸
いい部屋ネット
ホームアドパーク
O-uccino
アパマンショップ
Yahoo!不動産
エイブル
MAST
------1点------------

・サイト転載状況確認
・戸建賃貸の需要状況(デメリットの説明も)
・戸建賃貸の入居可能金額
・戸建賃貸の平均入居期間
・仲介業者=管理会社の有無
・現在の空室率状況(戸建とアパート差分・ファミリー層など)
・契約形態確認(基本一般媒介のみ、専任媒介・専属専任媒介)
・不動産募集仲介手数料(貸主側)
・不動産募集仲介手数料(借主側)
・入居者募集広告費
・不動産契約更新手数料の有無
・不動産委託管理費(費用とサービス内容)
・自主管理可能か
・家賃・駐車場別での契約確認
・募集依頼に必要な資料は何か(募集広告資料など)
・入居者への火災保険依頼
・入居者保証人依頼(保証会社有にするか)
・都市ガス・プロパンの優位性(家賃いくらくらい差が出るか)
・更新時(再契約時)の家賃値下げ可能か
・更新時の室内無料清掃許可の契約記載
・定期借家契約の対応有無(出来る場合、家賃値下げ幅の確認も)
・定期借家契約可能時の契約書への記載事項確認(変更可か)
・入居者属性選択の有無(自社での審査・どのくらいまでかも聞く)
・普通借家契約時の強制退去レベルの把握(家賃滞納何ヶ月や件数調査)※大家と裁判所が決めることだが
・トラブル時の管理体制(対応時間など)
・入居者獲得プラン提案の有無
・管理物件の入居率
・管理物件数
・営業ノルマの有無
・管理物件の家賃回収率
・利用している保証会社
・自前のリフォーム可か
・滞納時の対応
・他の不動産会社の状況を聞く(禁断)
・路上看板の有無
・自作マイソクの修正相談(建設着手後)
※大体の金額や空室率はネットで調べてるが現場との違いを把握したりする
・入居付けに強い会社か(話し合いから聞く)
・レスポンスの早さ確認(メール・電話で問い合わせたりして調査)
・仲介部署有無の確認(ネット調査)
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戸建建設見積もり

2017年09月16日
戸建建設の見積もりが出ました、依頼して1ヵ月かからないくらいでの返答でした。

建物価格:23.86坪×400000円=9544000円

諸経費
建築確認申請:450000
瑕疵担保保険:100000
地盤調査:50000
水道分担金:100000
水道申請:7230
(都市ガス:380000)
屋根材:45000
アンテナ:75000
残土砂利採掘運搬:200000
------------------------------
外構(駐車2台計算)
鋤取り:66000
土間コンクリート40m2:260000
枠組み:20000

計(税別):10917230円
計(税入):11790608円

------------------------------
水道工事(4戸分)
一筆給水管引き込み:1032000
下水道引き込み(市負担):80000
割引:-12000
------------------------------
水道工事入り金額
2戸:24769217円

正直あと100位低かったら理想だった
外構は一台にすれば20-30位削れるかも

水道工事は前回図のABCD4戸の見積もり
水道で問題が一つ、土地の南側に市の本管があるが東道路にはなし。
南側から全て引き込むやり方の見積りで
この場合ACは南側道路に接していないため水道管が
BDの土地を越境してしまう。
売る際に色々面倒になる予定(引き直しなど)
ACを東側から水道管引くとプラス100位増えてしまうが
以前記事にした通り、売る予定は無いので越境で進める予定です。

また、塀と都市ガス工事は外してます。
状況次第で塀は一部作るかも、プロパンは2-3倍高いが
都市ガス工事費を家賃に載せるのは微妙、、その分家賃下げる方向で。

それと北側の隣地と1mは開けるようにします。

次やる事は不動産屋での事前調査(一番最初でも良かった)・分筆見積もり依頼(1社はもらった)を行います
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戸建予定構図

2017年08月05日
大体の戸建予定構図が出来上がりました
※微妙に土地の数値は変えてます

戸建予定構図

点線が戸建住宅になる予定です。

また、分筆はやめる方向にします
結構スペース的に余裕が無い状態で土地だけ区切ると
数十センチ境界線動かしたかったってなる可能性があるし
建物建ててから分筆の方が間違いはなさそうなので。

Dの戸建については辛い事に東電・NTTの電柱があり現状では内に支柱があるので対応次第で配置が変わるので多めに取ってます。余裕ある分ゴミなどはDの土地に
また自販機も業者に相談して見たりと色々考えて見ます。
Aは旗竿地ですが開口3m予定ですが狭くするかも
Bは縦列駐車になりますがハイエースレベルまでなら大丈夫と思う。

間取りは決まってるので次は工務店に確認してから見積り貰いに行きます。
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土地利用計画書

2017年07月20日
大よその予想できる範囲内で計画書と言うかシュミレーションを作りました

不動産計画書

数字は隠していますが、項目は上記になります。
実際進めていくなかで差異が発生するのでそこは修正して進めます。

で、結果、、かなり難しい・・・・・
ただ、条件は厳し目にしております

良くある不動産利回り(経費・税なし/満室想定)なら10%以上はいくのですが
想定したら5%~5.5%くらいになりそうです。

予想経常利益
(上から経費最低返済20年1.7%空室10%,、空室20%、経費最低返済15年1.7%空室10%,、空室20%、経費最大予想)

削れる箇所が建築費・金利・管理料・(家賃)が主で他削っても僅か程度、、
土地保有でもこれだと土地含めてだとかなりきついんじゃないかな。。

返済期間15年にするには家賃5000円上、金利1.5%、管理3%(自主管理も)、募集1ヶ月、空室率(総務省値)で
ギリギリ、、15年と20年の違いは利子100万程なのでやれる所まで努力してみます。
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土地利用案2

2017年07月15日
土地の利用ですが戸建賃貸で進めようと考えてます。

0,計画書作成
1,土地378平米を1/4に分筆(建築出来るか工務店確認)
2,最初は2/4だけの利用
3,不動産へ戸建賃貸の流れを聞く
4,融資が付くか銀行系伺い
5,法人設立
6,工務店依頼
7,不動産伺い、募集

0について
計画書の作成、初参入だが収入、出費、税金など
見通しを付ける。融資の際に提出。

1について
分筆は広大地でも無いので、4つに分けて融資の分割化(一筆だと半分建てても全て根抵当になる為)、臨機応変に土地が使える為(出口戦略、半分駐車場、一部売却など)、分筆は難しいが合筆は自分で出来る為、固定資産税を少し抑える。悪い点は費用が数十万かかる、土地価値が落ちる(合筆すれば戻る)

2について
戸建建てるとして2回に分ける理由は、最初の入居や初動作の負担を減らす事、また物事初めてやる時は殆ど
上手い具合にはいかないと考え見通しの確認の為。悪い点はやっぱり建設費が割り増しすると思う、また時間的損失がある。

3について
念のため法律により賃貸出来ない事がないか確認
(1番目でも良い)

4について
融資が付くか、また付いても金利条件の確認

5について
今後の事を考え新しい税理士探し&法人設立
(個人の申告、節税も相談出来れば)

6について
計画実行

7について
賃貸募集依頼など実作業
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土地利用案

2017年07月14日
土地の利用でいくつか案を上げて土地状況も含めて考えて見ます。

・アパート経営
→王道、しかし相続対策で各地で乱立
近くも幾つかアパート建設があり激戦必須
ミドルリスクミドルリターン

・マンション経営
→初期費用最大、ハイリスクハイリターン
場所的にイメージが湧かない、日照権で恐らく揉める
まず始めるなら区分からと考えてる為、無し。

・戸建経営
→参戦者は少ない、最悪時の出口は結構あるが
リターンも多くはない、が場所的には向いてそう。

・駐車場経営
→直ぐにでも始められる、需要もそこそこありそう
が、近辺駐車場値段から見てもリターン少ない
計画が倒れた場合の最終策

・セルフストレージ
→一番やって見たい事業。
市場規模からまだ伸びそう、ただ車はそこまで通らない場所なのでイメージがつかず見送りか、、

・ソーラーパネル事業
→FIT法改正からかなり厳しい。高買取認可大量取り消し前ならやる価値あったか、、ついでに言うと土地価格からも勿体無いかも。

・コインランドリー
→案は良いが車はそれほど通らない場所なので
今回は見送り予定。

・高齢者向け施設経営
→需要はあると思う、ただハードルが高い。
時間取られ、利回りも良くは無いと思ってる。

・資材置き場
→借り手が少ないのと建築不可の土地向きと考えてる

・貸し農園
→基本は建築不可の農地じゃないと
固定資産税の回収もきつい

・借地(建物建てての借地も)
→30年借り上げなら良いかも、ただ借地権や
都合良く借り手が見つからない。
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土地のスペック

2017年07月14日
前回土地を引き継いだと記事にしましたが土地のスペックを記載します。

・最寄駅から東京・新宿までは1時間はかかりません

・最寄駅まで徒歩11分~14分位

・ざっくりで18m×21mで378平米(114坪)くらい

・接道は4m道路21mと4m道路18mの二つあり「T字」の角見たいなイメージ

・現在更地(砂利が多少あり)

・周りにはこれと言った目立つ施設無し(マンション・線路・コンビニなど)
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