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FIRE(専業大家)シミュレーション

2023年04月10日
某不動産サイトでいくら現金があればFIRE(専業大家)になれるのかの
記事があったので面白かったのでシミュレーションしてみました
想定として新築7%表面利回りアパートで計算してみます

・0.75億アパート

専業シミュレーション7500


・1億アパート
専業シミュレーション1億

・1.2億アパート
専業シミュレーション12億


・1.5億アパート
専業シミュレーション15億


これの他に国民健康保険や住宅ローンや介護保険料、
突発的な出費など個人に対しての出費がありますが外させてもらってます
申告も自分で確定申告、青色にして税理士に頼むなど方法は個人で検討
最大のポイントは修繕積立を3%にしているところ5%だともう少し厳しい
ある程度の大家業を行う事にはなります。

あくまでざっくりとした予想なのでご了承を
当たり前になってしまいますが木造22年で償却にしているので
償却後は一気に手取りが減ります

1億だと平均400万手取り22年後350万位から250万
一気に償却270分が無くなり100万弱近く税金が上がります
1.2億だと平均500万手取り22年後450万位から350万
1.5億だと平均650万手取り22年後550万位から450万

ちなみに1.5億で年500万使用で後は貯蓄にすると
22年で2500万程になり、子供の進学などかなり余裕が見られます

老後FIREで厚生年金が少なくなるので独身なら1億なら余裕ですが
夫婦となると250万で暮らさないといけなくなります、ただ最悪土地値売却はあります
仮に土地値売却4000万で行い年300万円で生活とすると手続き費用含めて
12年程度で無くなってしまいます、75~80歳までは保有していたいです
築40年で200万弱と生活は厳しいです

1.2億の場合築40年でも250程になり老後は350~250で
まあ、インフレがひどくならなければ大丈夫そう
インフレになったら不動産価格も上がるからそこまで影響は薄いかも
売却も土地値4800万で300万暮らしで15年行けそう
75歳まで保有できれば良いかも
だだし!無駄使いは出来そうにありません

1.5億までいけば築40年でも300万残り老後は400-300の範囲
22年償却前までの子育て時も700-550が手残りになる為
比較的余裕で計画的に行えば旅行や教育費も何とかなりそう
土地売却でも6000万となり300万生活で18年暮らせるし
6000万で新たに購入で300万生活も可能、子供にも残せる

最後に0.75憶でも見てみます築40年で140万となるのですが
独身なら何とか貯めておけば過ごせるかもしれません
土地値3000万で生活費200万としても14年もつので
75歳以上行けばいけそうな気もします

----------まとめ----------

独身なら0.75億、少し贅沢するなら1億
既婚なら1.2億、少し贅沢するなら1.5億

くらいが目安との結論になりました。
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不動産賃貸状況2023/04/04

2023年04月04日
定期報告になります

現在1室空室が埋まらず・・
1カ月が過ぎてしまった
リフォームは終わったがカードキーをもらってない
支払いもしてないので電話して確認

土地⑤の状況が進んでもうすぐ足場が取れます
いそいで金融機関に連絡を入れないと
駐車場の契約申し込みも完了
審査中で回答待ち

決算が3月なのでそちらの対応に追われています


更に新たに土地⑥(相続土地)で4戸の賃貸プロジェクトを進めていて
今は解体&整地が東側にも入って、分筆終わりで登記中

他には一部でキッチンとって交換を入居者自信で行い
草むしりなど
無償返還の届け出もしないと

空室対欧と融資連絡を急がないと
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月3万程の使用方法

2023年03月09日
ちょっといきなりですが月3万円程で何しようか考えみようかなと思いました
と言うのもこちらで草津のマンションを売却したのですが
3万円固定費が浮きましたが、これと言って生活も変わらないので
何か利用方法が無いか考えをまとめて見ます。

・別荘賃貸

今思うと1点やっておけばよかったなと思ったのが、賃貸に出せばよかったなと思いました
ただ、以前は場所も遠くて躊躇し個人保有との事もあるので、
もう一度法人で別荘を購入し本業として賃貸に出してみたいなとの考えが出てきました。
こちらの管理料が月3万+固定資産税

・事務所

現在法人住所が自宅になっているのですが
家の近くにマンションを借り法人事務所とする
安いところで月3万+管理費があったので拠点を作れば
仕事の効率も上がる可能性はある、問題は本業があるので余りいけない事

・管理会社を入れる

今現在は自主管理となっているのですが、管理会社に委託する事で
時間に余裕が出来る。5%管理料なら月4万円ほど
今後6万~7万まで上がる可能性はありで
3%なら丁度いいかも長期的には考えないと
ただ、今の自主管理も勉強にはなっており
新築系なので中古よりは連絡は来ないと考えられるので悩みどころ

・本業にアルバイトを雇う

こちらは本業だがシルバーさん含めアルバイトを雇う事も時間に余力が出来る
月3万円目安だと週一で半日程度しか空けられないが、曜日を指定できれば
半日出勤の曜日は休みにできる、半日仕事と一日休みは大きく異なり
宿泊や日帰り旅行なども可、問題は一度も人を雇った(親族以外)ことが無い事
また、雇った人がいることにより他業種のPC作業(パスワードなど)が出来にくくなりそうな気もする
事務所と関連するかも

・生産、時間向上以外

役員への小規模企業共済制度や法人保険、今は福利厚生としては難しいがスポーツジム
人間ドック・家賃補助・日経新聞など情報誌
ただこれらの項目は主に個人向けで個人への支払いは今は余りしたくないと考えてる
経費分を個人に支払うなら先に役員借入を減らしたい為、税引き後にはなるが。

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最初は無くなって恋しくなった別荘賃貸に傾いていたが
良く考えると人員雇って時間を作るも良いのでは?と思えてきました
週一日しか休みはないのですが、2日に増やせたらやれる事もかなり増えそう
今もある程度仕事場にいれば自由に出来るのですが動くことが出来ないので拘束はされる

事務所は先に時間を作った後が流れとしては自然かな
生産、時間向上以外も同様、管理会社も勉強の意味もあるが
時間が出来ればそちらへリソースも回せる

ただ、不動産の会社と本業の会社と全然BSやPLが違う為
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不動産賃貸状況2023/03/07

2023年03月07日
定期報告としては4カ月が空いてしまいました

現在1室空室で現在、リフォーム・クリーニング・募集と
進めております。

土地⑤の状況が進んでもう上棟して中間金支払って
玄関ドアついて、サイディングボードを今貼り付けてます

また、確定申告は譲渡所得税で相続取得費が入るので
税理士さんに入ってもらいました、そちらも先日提出してもらい
完了、今後予定納税が入りそうです

更に新たに土地⑥(相続土地)で4戸の賃貸プロジェクトを進めていて
今は解体&整地が入ったところで、今後分筆となります。

土地⑤&土地⑥の融資を進めておりて無事満室になったら
月3万で何かしようと考えていてあとでまとめます
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不動産賃貸状況20223/02/04

2023年02月04日
定期報告としては4カ月が空いてしまいました

現在満室から1戸退去連絡が入りました、今月末退去なのですが
問い合わせは入っております。

もう一つ土地⑤の状況は滅失登記完了後、柱状改良の地盤改良が入っております
その後基礎が終わり、もう上棟まで終わりました。
中間金を来週目安に振り込む予定です
金額が安くて、現在の価格改定費が織り込まれておりません
ウッドショック分は考慮されているのですが、他部材費はどうなるかまだ不明です

もう一つ1戸で洗面台から水漏れが発生しました
工務店さんと共に現地に行って、週明けメーカーに問い合わせに
なるのですが、どうなるか分かりましたらご報告します。

あと、余談でやっぱり安めの別荘買いたいな~
マンションタイプで固定費がかかるけど、仕事上急きょ休みなどやプライベート上、
また、何かあった時の避難用、更に賃貸としても募集してと考えれば
やって見る価値はありそう。

ついでに近くに事務所も欲しくなって来た・・
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不動産賃貸状況2022/10/22

2022年10月22日
定期報告としては2カ月が空いてしまいました

現在満室は変わらずで既存は変わりなし

物件5で入居者からお風呂場の排水が流れないとの連絡があったが
髪の毛が詰まっているだけでした、掃除の面で既存フィルタから変えてるのですが
既存フィルタでも試してみたいとの事で、両方渡してます
無くなっても数百円なので

土地⑤の状況から解体完了して現在滅失登記をお願いしてます
不動産屋の提案で上物だけは所有権移転せずに登記費用を抑える方針にしましたが
滅失登記が自分で出来ないので5-6万かかり、余り費用面では変わらなかったかも・・
売主が所有と言う事で委任状や印鑑証明の期限等で今後トラブルになる可能性もありうるため
今後は移転登記費用が発生しても上物も動かすようにします。
工務店さんが忙しくて余り進んでいませんが、安くやって頂く予定なので様子見しています。

相続関係は税務上は完了
土地売買が年末までに控えております
金額も大きいので、ふるさと納税を忘れずに実施しないと
譲渡所得税の計算が少し難しくて余裕をもっての寄付になりそうです

家族信託は解約して、家族信託の一通りの作業は終わりました
制度が変わらないのであれば、非常に有効な制度だと感じます
特に若い人(子供)への管理及び土地の売買の委託で受益者の了承が
要らないので臨機応変(契約や不要土地の売却)に動けたのが良かったです。

また、草津のマンション売却が完了しました
3回ほど行ったのですが、いざ手放すとなると寂しさが出てきます
西野が原がやっていなかったり、大滝の湯の合わせ湯が珍しかったり
匂いが凄かったりとありましたが当分は行く事はないかもしれません。

法人所有も考えましたが月3万近くの固定費+固定資産税は今は厳しいので
所有をやめました。
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軽トラックの購入思案

2022年08月30日
現在会社の破産手続きの前段階の準備を行っております

やはり債務超過となると特別清算・破産手続きになるんだけど
特別清算は株式会社のみが対象になりそうなので、破産手続きになります

破産手続きを自分でやろうとも考えましたが、時間が無いのと
何と言っても、残った資産は債権者(親族)に行くのが筋なので
DIYは辞める選択をしました。

その前に保有していた軽トラックがあるのでそちらを自分の会社に移す
手続きをするか思案しております。

年間の維持費をまとめてみます

・軽自動車税 6000円

・自動車共済(保険) 27120円

・車検2年(重量税、自賠責など) 66823円(1年で33412円)

・メンテナンス費(オイル) オイル5000円
・メンテナンス費(タイヤ) 20000円/2.5年、1年8000円
・メンテナンス費(他大よそ) 5000円

合計:84532円

軽トラなんで仕事用しか使わないので物件調査時や管理時
ゴミ片付け、法務局区役所(結構多い)、金融機関
外構DIYでのホームセンター、備品購入時、不動産屋への
入退去や挨拶周り、工務店などなどに利用で
今まとめてみると何気に使うことが多く感じ税理士さんと相談ですが
軽貨物と言う点でもガソリン代も経費に出来そうです
(今までは自費で行っていました)

燃費面で14000円程プラス
ガソリン代約70000円を経費計算(3割)すると21000円プラス

実質84532円-35000円なので約年間50000円の維持費
これに作業時2カ月1回軽トラレンタルするとしてレンタル料5000*6=30000円

50000円-30000円で購入しない場合と比較して年間20000円の維持費です
※駐車代は考えておりません

ガソリン分で法人に移せば個人は助かるし、業務分は法人が支払うのが
筋だとも感じるのでやっぱり移しておくか。
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